新城控股（601155）未来还有潜力吗？券商2022年11月2日评级内容摘要如下：资金链短期有一定保证，短期业绩虽然承压，但自持业务提供底线价值。虽然竣工下降对业绩有一定压制，但公司效率向来领先；持续的增信支持为信用修复提供一定保证，一旦行业进入相对稳定阶段，具备效率优势的民营将展现较强的竞争力，优质腰部龙头有望获得更显著的估值弹性；长期自持业务快速扩张和过百亿的稳定现金流，在提供现金流与盈利补充的同时，很大程度上也提供底线价值。预计公司 2022-2024 年归母净利分别为93/98/104 亿元，对应PE 为3.2X/3.0X/2.9X，维持“买入”评级。
公司2022Q1-3 实现营收617.5 亿元（-43.4%），归母净利润33.5 亿元（-43.1%），扣非归母净利29.0 亿（-46.0%）。
结算面积下降拖累业绩表现，综合毛利率基本触底，未结资源仍有一定保证。资金链偏紧等因素，2022Q1-3 公司竣工明显缩量（-59.9%），拖累营收同比下降43.4%；投资收益也有所下降，但资产与信用减值损失同比收窄对其形成对冲；开发结算毛利率降幅空间有限叠加高盈利租管业务营收占比提升，公司综合毛利率较上年同期提升1.5pct至21.3%，但期间费率亦有所提升，最终导致归母净利降幅与营收降幅基本相当。展望全年：公司曾在中报调低全年竣工目标（预计全年竣工面积同比-26.6%至2416 万平），截至2022Q3 末已完成总进度的37.8%（意味着Q4 单季竣工需同比+49.1%才能完成目标），完成全年竣工计划有一定压力；且参考中报相对偏低的结算均价水平，结算价格端仍有一定修复弹性；综合毛利率整体已处底部区间；三季度末公司预收款项达2096 亿元，为年化营收的1.7X，可结资源有一定保证，但竣工量下降仍将对全年业绩有所压制。
周期压力下更重财务安全，经营层面趋于顺势而为。受居民购房信心不足、部分房企风险暴露等影响，公司2022Q1-3 销售表现伴随行业有所下降，实现销售金额939 亿元（-45.0%）、销售面积952 万平（-41.7%）、销售均价0.99 万元/平（-5.7%）。
行业基本面仍承压背景下，财务安全为民企重要关注点，公司积极抢抓回款而投资趋于审慎，本年度基本暂停拿地，依托在手储备静待后续行业企稳。相较而言，公司在手土储依旧较为充裕，仍可维持2 年以上开发需要，后续销售表现更大程度依托于市场恢复情况。
年内已无需偿付的境内外到期公开债务，稳步扩张的自持业务成为业绩和现金流的重要补充。公司重视资金安全，多途径获取募资支持，分别在5 月与9 月获取中债增信支持成功发行两期中票；公司目前已全部偿付本年度到期的境内外到期公开债务，财务安全性短期相对有保证。自持业务持续高质量扩张，单三季度成功开业7 座吾悦广场，2022Q1-3 商业运营总收入同比+18.1%至71.95 亿元，三季度末可出租面积同比+19.2%至757 万平，出租率达95.1%；自持业务已成为公司盈利与现金流的重要补充，经营性物业贷也成为公司募资的重要途经，在弱市背景下发挥了压舱石的作用。
