百强房企销售：同比降幅继续收窄，操盘延续合作趋势]。2022年1-8月百强房企累计销售金额为46,819.00亿元，同比下降47.6%，较上月跌幅收窄1.2pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为6047.50亿元，同比下降37.3%，跌幅扩大2.07pct，环比微降0.3%。作为传统的销售淡季，8月的成交表现与往年同时段的走势基本相符，总体上符合前期预判，而销售复苏节奏并未明显加快，主要系：1）市场依旧在消化断供的负面影响，行业信心在加速重构；2）即将步入“金九银十”，房企在全力蓄客。分梯队看，各梯队同比跌幅均明显收窄，TOP6-10房企累计和当月销售金额同比跌幅收窄幅度最明显。累计全口径销售金额入榜门槛方面，8月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计入榜门槛分别为1710.00/1263.40/576.30/289.10/88.60亿元，同比下降54.3%/39.1%/51.6%/48.6%/53.4%，跌幅分别收窄0.2/5.3/1.2/1.0/4.0pct，权益口径来看，TOP10入榜门槛同比跌幅大幅收窄3.4pct。总体上TOP10房企表现整体更优。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为27.6%/13.0%/17.1%/24.7%/17.7%，分别变动-0.09/0.04/0.39/-0.34/0.00pct，TOP6-10和TOP11-20占比提升，TOP20整体集中度进一步提高。8月百强房企中近六成企业单月业绩环比降低，多数房企8月单月业绩不及上半年的月均水平。Top40房企中，国企平均单月同比增速-0.67%，招商蛇口、华润置地、金地集团等房企同比转正，央国企销售拐点越发明显；民企平均单月同比-29.99%，除龙湖集团、仁恒置地等个别房企同比转正外，较多房企同比跌幅仍超20%。我们认为房企之间销售的差异源自于供给弹性的分化，那些能够在核心城市土地市场上持续补货，并能择机外推新盘的国央企和优质民企，在经历了7-8两个月的蓄客和积累后，有望凭借政策的东风，以及丰富而优质的货源，实现弯道超车。从高频数据来看，最近一周（08/27-09/02）30个大中城新房成交面积环比上升14.93%，一线/二线/三线城市环比变动-4.62%/25.34%/16.35%，断供对销售的影响可能已经接近尾声。政策方面，保交楼专项借款、国常会表态皆说明未来“保交楼”的确定性加强。同时在“一城一策”的基调下，前期管控严格的强二线城市也持续发力——放松节奏可能更紧凑、支持力度可能不断加大。我们认为未来上海、北京、杭州等一线及强二线城市的市场销售有望率先实现反弹。
融资：融资规模与上月持平，平均期限有所延长。8月房企境内外融资389.86亿元，同比下降26.8%，环比下降60.9%，同环比降幅扩大。其中境内债发行377.4亿元，同比下降11.9%，境外债发行12.46亿元，同比下降88%，发行规模降至2019年1月以来的最低水平。境内债方面，中票、短融和证监会ABN发行增加，公司债和定向、超短融等发行量均下降。境内外债券发行期限缩短，平均利率稳中微降。8月境内债平均期限4.22年，环比下降0.13年，平均利率3.4%，与上月基本持平。境外债平均期限1年，环比下降3.1年，平均利率6%，环比下降54bp。境内债以中票为主，8月发行规模较上月基本持平，整体平均期限保持稳定，境外债方面只有绿景中国发行了两期票面利率为6%，期限为1年的债券。债券融资仍以国央企为主，利率上浮。分企业性质来看，8月上市房企发行境内债162.9亿元，同比下降22.5%，整体规模与4月5月相近，非上市房企发行规模221.5亿元，同比下降15.2%。境内债发行主体以国企央企为主，国企发行期限缩短，发行利率上升；民企和其他所有制企业发债34亿元，发债主体为滨江地产和美的置业。8月有8家上市房企评级被下调，6笔境外债发生实质违约，违约本金合计29.59亿美元，1笔境内债本息违约，合计本金7.6亿元，9笔债券展期，整体违约情况较上月有好转。债务到期压力方面，2023年、2024年和2025年仍是偿债高峰期，具体到月度来看，考虑行权10月房企债务到期规模756.12亿元，压力略高于9月，后续偿债规模逐步下降，2023年1月、3月和4月偿债规模再次上升，单月偿还额均超过850亿元。
底部趋势明显，成交复苏在即。“金九银十”将近，行业销售复苏的节奏有望迎来变化。下半年以来成交数据持续低迷受到多方因素的影响，主要包括1）购房需求在6月份已被集中释放过一轮；2）开发商大规模推盘后多为续销项目，供应小幅收紧；3）疫情、停贷断供等不利因素进一步打乱消费者购房节奏，市场基本面阶段性走低。目前市场对不利因素已经基本反应完毕，行业迎来传统的销售旺季，此前未被满足的购房需求正在逐渐释放，我们预计房地产市场将迎来新一轮行情。与此同时对比近半个月新房与二手房数据，我们发现二手房成交数据改善程度明显超新房，说明需求端确实已经在逐步释放，市场是有真实的购房诉求支撑的。板块方面，我们认为当前底部趋势已较为明显，我们判断下半年行业出清仍将继续，熬过低谷期的房企将有望收获行业回暖的红利，随着政策力度逐步扩大，叠加行业下半年销售旺季来临，市场信心有望恢复，虽然行业回暖速度较为缓慢，但正向改善较为确定，因此我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。
