保障性质租赁住房REITs上市热度高
8月31日，首批3只保障性质租赁住房公募REITs上市交易，基本实现30%的涨停。
自2021年6月21日首批公募REITs上市，至今已有17只公募REITs基金上市交易，公募REITs市场热度不降反升。首批公募REITs上市的首日涨幅普遍较低，涨幅均低于1%，另外有5只基金上市首日略有下跌。之后上市交易的8只REITs基金大多数首日实现20%以上的涨幅，其中有4只基金单日涨停或接近涨停，分别为本周上市交易的三只保障性租赁住房REITs和园区基础设施类的建信中关村产业园REIT；仅有两只基金首日涨幅较低，华夏中国交建高速REIT、国金中国铁建高速REIT的首日涨幅分别为2.2%、0.28%。
本周，多支公募REITs基金发布2022年中报，首批公募REITs披露了2021年和2022年截至目前的实际现金分配情况。9只首批公募REITs的2021年现金分配比例均超过了94%，全部超过收益分配比例90%的最低限额；其中4只基金的现金分配全部于2022年上半年完成，整体看现金分配情况较好。
经过一年多的运行，公募REITs加速扩容，项目审批逐渐转向常态化。8月29日、30日，华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港REIT先后获得证监会批文，公募REITs的规模有望进一步扩大。目前共批准19只公募REITs产品上市，资产范围涵盖高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等各种类型。已上市项目募集资金580多亿元，总市值650亿元，回收资金带动新项目投资额近3000亿元，市场认可度较高，运行总体平稳。其中上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施REITs试点，保障性租赁住房REITs的规模有望进一步扩张。
本周REITs跑赢上证综指
本周，REITs指数上涨0.34%，上证综指下跌1.54%，国债指数上涨0.09%。滚动4周，REITs指数上涨2.33%，上证综指下跌-1.26%，国债指数上涨0.54%。根据我们的统计测算，截至2022年9月2日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.36；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs上涨0.44%，特许经营权类REITs上涨0.26%。滚动4周，产权类REITs上涨2.00%，特许经营权类REITs上涨2.52%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。
产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs
截至2022年9月2日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15.05倍；估值最低的是华夏北京保障房REIT，ABS估值2.31倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下；特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。
投资建议：首批保障性质租赁住房REITs上市交易，延续市场热度，上市交易首日基本实现30%的涨停，表现了市场对于该类REITs的认可。未来保障性租赁住房REITs的规模有望进一步扩张。随着政策的逐渐落地，我们看好REITs市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
