【基本结论】
营收利润双双下滑，央国企更具韧性。样本房企1H22营业收入同比-11.5%，自2017年来首次为负；1H22归母净利润同比-47.0%，降幅与2021年全年相当，央国企营收利润降幅均小于民营房企。行业毛利率水平持续下滑，样本房企1H22年整体毛利率为17.9%，较2021年全年下降2.4pct，民企毛利率下滑更为明显。改善房企合同负债规模大，建发国际、滨江集团合同负债规模是营收的3倍以上，保障未来业绩增长。
销售投资持续低迷，优质房企率先复苏。2022年市场延续低迷态势，1-6月全国商品房销售金额同比-28.9%，典型房企中仅越秀地产同比为正（+3.2%）；近期头部房企销售出现好转，改善房企销售拐点已经基本确定，建发8月销售环比增长57%，同比增长71%，领跑行业。投资端房企拿地强度分化，部分民营房企拿地基本停带，而建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国海外发展等房企积极错峰拿地，有望改善未来公司利润水平，同时能在市场复苏阶段抢占市场。
行业显现缩表超势，债务结构有所优化。行业整体减负债降杠杆，典型房企1H22资产规模较2021年末下降0.83%，资产规模增速首次出现负值，同时资产负债率自2019年起持续下降，1H22为78%。有息负债规模增速放缓，典型房企1H22的有息负债规模3.9万亿元，较2021年底增加5.4%；结构略有优化，短期有息负债占比降至25.7%。行业增量融资主要来自央企和国企，1H22平均融资成本为5.38%，较2021年全年下降7BP，中国海外发展、中国金茂、华润置地和龙湖集团等4家房企融资成本低于4%。
【投资建议】近期信贷端、供给端和需求端的宽松政策持续出台，手里有货、货能卖动的房企才能真正享受政策红利，引导行业逐步复苏。首推布局重点城市核心板块，主打改善产品的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团，积极错峰获取优质项目，且有好的产品服务力提高去化。稳健推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展，龙头房企销售相对稳定，同时能保持一定拿地强度。
【风险提示】
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
