【每日一问】
从结构来看，人口迁移也会对住房需求产生影响，城镇常住人口净流入较多的城市往往能催生更多的新增住房需求。
1）我们可以明显看到，一线城市人口增长在近几年明显放缓。2021年北京城镇常住人口下降0.3万人，上海增加2.3万人，广州增加11.1万人，深圳增加4.8万人。根据城市总体规划，四个一线城市常住人口上限合计8700万人，总体常住人口“余额”仅为372.75万人，其中上海离2500万的常住人口上限仅剩10.57万人的“余额”。在人口总量的控制上，一线城市，尤其是北京和上海早已有所行动，落户自由度最低。我们认为，城市人口规模和城市经济有规模递减效应，城市达到增长边际时，人口增加对城市效率的改善微乎其微。对一线城市来说，人口的规模是发展的根基，人口的质量与结构是发展的关键。控制人口流入的同时，一线城市也在放开人才落户门槛，通过调整落户政策吸引中高端人才流入，将进一步优化人口结构，实现城市的可持续发展。一线城市正在将人口红利转为人才红利，进入平缓增长和结构优化并行的时代。
2）二线城市中，武汉、成都、重庆、西安、杭州城镇常住人口净流入较多，我们认为二线城市仍处于人口增量的竞争阶段，在中国人口发展转入存量阶段，各城市如何从“存量池”中吸引增量，决定着未来的城市竞争格局。过去一线城市曾凭借产业优势，吸引了大量的人口，而近两年人们开始“逃离”一线城市，离家乡更近、人文环境类似的省会城市成为了更优的选择，部分中西部省会城市的吸引力也明显提高，人口增量出现了稳步增长。武汉后疫情时代经济复苏，连续两年新增城镇常住人口超过100万；西安、郑州近两年的增量也较大；随着成渝城市群的发展，成都与重庆的人口吸引力也明显提升；拥有较多资源的杭州也形成了强劲的人口吸引力。2021年二线城市城镇常住人口净流入均值为30.7万人/城，其中武汉、成都、重庆净流入较多，分别净流入105、72、30万人。（计算方式：T年城镇常住人口净流入=T年城镇化率*T年常住人口-（T-1）年城镇化率*（T-1）常住人口）
从人口迁移的角度来看，平均一线单个城市每年新增住房需求为268万平，二线单个城市为1004万平。我们根据每个城市新增城镇常住人口*人均住房面积计算得到各城市新增住房需求。一线城市中，北京、广州平均每年新增住房需求相对较高，均超过350万平；二线城市中重庆、武汉、杭州、西安相对较高，均超过1300万平。三四线城市中，金华、芜湖平均每年新增住房需求超过350万平。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（9月1日）申万房地产板块上涨1.22%，相对沪深300收益率为2.08%；恒生地产板块下跌0.29%，相对恒生指数收益率为1.50%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为2.02%、2.05%、1.33%。销售降幅改善、政策持续放松表态带动板块上涨。一方面，根据克而瑞数据，8月百强房企实现全口径销售额6023亿元，环比基本持平，同比降幅收窄5.4个百分点至34.1%，不过累计来看，百强房企1-8月销售金额的同比降幅仍保持在47.6%的较高水平，行业整体信心尚处在低位，销售处于筑底阶段。另一方面，昨日国常会再度表态，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。我们认为需求端政策放松力度有望进一步加强。
从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为1.02%，排名前三是滨江集团、阳光城、中南建设，涨跌幅分别为4.63%、1.86%、1.51%。主流内房股今日涨跌幅均值为1.14%，排名前三是中国金茂、美的置业、建发国际，涨跌幅分别为7.23%、3.09%、1.65%，均为优质民企和稳健央国企龙头，其中在昨晚克而瑞公布的8月销售榜单中，中国金茂、建发国际单月销售额增速转正。
