[研报PDF]物业行业掘金·中报业绩总结:地产影响显现,物管业绩分化加剧

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  核心观点

  整体业绩增速放缓,部分公司同比下滑。1)40家上市物管公司1H22收入合计941亿元,同比增速30%,相较去年同期54%的增速有所放缓。今年上半年有4家物业公司收入同比下滑,这是物业板块首次出现收入下滑的现象。2)1H22归母净利润合计99亿元,同比下滑7%,主要是因为融创服务1H22归母净利润为-7.5亿元(对融创中国的应收款大幅计提减值所致)。剔除后融创服务后整体归母净利润同比小幅增长6%。40家上市物业公司中,有15家(占比38%)上半年归母净利润同比下滑,主要原因有:①毛利率下滑;②对关联房企的应收账款减值大幅增多。

  上半年业绩分化加剧。国企物业公司1H22归母净利润同比增速中位值为30.7%,关联房企公开债已展期的民营物管公司,1H22归母净利润同比增速中位值为-84.2%,差距十分悬殊。后者利润大幅下滑,主要因为关联房企经营状况不佳,导致:①非业主增值服务业务收缩收入下滑;②应收账款减值大幅增加

  毛利率普遍下滑。1H22整体毛利率为24.9%,相较去年同期下滑2.9个百分点。具体来看,有33家公司1H22毛利率相较去年同期下滑,占比83%。今年上半年毛利率普遍下滑主要因为:①与开发商关联较大的非业主增值服务业务收入下滑且毛利率下滑;②疫情和宏观经济环境压力较大,毛利率较高的社区增值服务收入增速放缓,业务结构中毛利率相对较低的业务收入占比反而扩大;③基础物管毛利率因无形资产摊销和防疫开支增加而下滑。

  应收账款增速超收入。40家上市物管公司1H22贸易应收账款合计546亿元,同比增长67%,超过收入增速,成共性问题,引发市场担忧。应收账款大幅提升主要原因有:①并购并表。②疫情影响,业主缴费时点延后。③开发商现金流紧张,toB业务应收款回收成难点。④地方政府财政压力较大,toG业务账期拉长。

  物管板块估值分化。当前物管板块大致分为三类:1)国企物管公司;2)民企物管公司且关联房企公开债未展期;3)民企物管公司且关联房企公开债已展期。截至2022年8月31日,上述三类公司PE(ttm)的平均值分别为25.7x、12.4x和4.2x。

  投资建议:短期推荐国企。①关联房企受益地产供给侧改革的国企物管公司增长确定性较高,看好保利物业,建议关注中海物业。2下半年疫情影响相较上半年已大幅减弱,看好商管运营龙头华润万象生活。等后续地产行业销售企稳,民营房企安全性大幅提高后,预计民营物企的估值修复弹性较大。建议关注碧桂园服务和旭辉永升服务

  风险提示:地产销售复苏速度低于预期、疫情反复影响社区增值服务开展、应收账款坏账超预期

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