【每日一问】
从2013年单独二孩政策到2016年的全面二孩政策，总人口出生率有所增加；但自2017年以来生育率逐年下降。2013年，全国已有海南、云南、青海、宁夏、新疆五个省（自治区）农村实施单独二孩政策；2014年，单独二孩政策开始在全国实施，当年总人口出生率同比增加0.8个千分点，但2015年又回落至12‰；2016年1月，全面二孩政策实施，当年总人口出生率显著增加至13.6‰。2013年后，二孩新生占比显著增加。人口抽样调查数据显示不同孩次新生占比中，二孩新生占比从2013年开始不断增加，2017年达到51.8%，首次超过一孩新生占比。
多孩占比提升或催生更多三房、四房的需求。从国际比较来看，各国统计局披露的数据中，2021年新加坡一孩、二孩、三孩及以上的新生儿占比分别为46%、36%、18%；2020年德国一孩、二孩、三孩及以上的新生儿占比分别为46%、33%、21%。我国目前的三孩及以上占比分别低于新加坡及德国4、7个百分点。克而瑞数据显示，在194个重点检测城市中，2015年以来三房、四房成交占比整体稳中有升，分别从2015年的44.4%和7.4%提升至2021年的54.5%和20.7%。与此同时，刚需市场整体低迷，两房去化速度明显放缓，2021年成交占比降至14.7%。
由家庭人数增加带来的新增刚需究竟有多少呢？我们根据总人口出生率预测总新生儿数。然后根据城镇新生儿占总新生儿比重，得到城镇新生儿的预测值。根据新生儿不同孩次占比，得到一孩、二孩及三孩以上城镇新生儿数。假设一孩、二孩及三孩以上新增住房需求的有效比例分别为100%、60%、30%，得到新增住房有效需求。根据我们的测算，我们预计：
1）未来三年城镇新生儿人数约为1443万人；预计2024年一二三孩城镇新生儿人数分别为214、204、52万人，占比分别为45%、43%、11%。我们预测未来三年由家庭人数的增加带来的总需求约4.26亿平。2016年新生儿带来的新增住房需求曾出现过一个小高峰，达到2.50亿平。根据我们的测算，2022-2024年家庭人数的增加带来的总住房需求约为1.44、1.42、1.40亿平，平均1.42亿平/年。
2）2035年前由家庭人数的增加带来的新增住房需求为1.35亿平/年，2036-2050年为1亿平/年。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（8月31日）申万房地产板块上涨0.19%，相对沪深300收益率为0.11%；恒生地产板块下跌0.71%，相对恒生指数收益率为-0.74%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-0.99%、-0.66%、-1.76%。地产龙头万科董事会主席郁亮在中报业绩会上关于“短期市场已经触底、处于缓慢温和恢复中”、“房地产十万亿量级市场仍在”、“市场收缩过了头，积蓄自发修复的动能”等表态，对长期低迷的市场信心的修复起到了一定的提振作用。此外，今日首批三只保障性租赁住房REITs正式上市交易，发行规模总计37.97亿元，是公募REITs覆盖领域的进一步扩容，开盘后全部涨停；在上市仪式上，证监会副主席李超表示将尽快推动首批扩募项目落地，推动REITs立法。我们认为推出的核心目的在于增加租赁住房供给，通过REITs盘活存量资产、拓宽企业融资渠道、实现租赁住房投资循环，或成为未来行业发展新模式之一。
从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为0.08%，排名前三是万科A、保利发展、新城控股，涨跌幅分别为4.66%、2.06%、1.96%，万科披露中报显示上半年营收、归母净利润同比增长23.8%、10.6%，在行业深度调整阶段，两位数增长超预期；新城中报显示归母净利润同比虽下降32.5%，但盈利能力回升，归母净利润率同比提升1.5pct至7.0%；保利前日公布中报也显示业绩保持稳健正增长（5.1%）。主流内房股今日涨跌幅均值为-2.38%，排名前三是龙湖集团、华润置地、中国海外发展，涨跌幅分别为0.99%、0.62%、0.24%，均为优质民企和稳健央国企龙头，其中华润置地发布中报，归母净利润同比下降19.2%，业绩表现优于行业。
