本周市场回顾。第 34 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为-1.6%。沪深 300 指数报收 4107.55，周度涨幅为-1.0%；创业板指数报收 2640.29，周度涨幅为-3.4%；房地产板块指数报收3015.81，周度涨幅为-2.6%。
本周行业要闻。国常会：允许地方“一城一策”，合理支持改善性住房需求。政策性银行“保交楼”专项借款初期规模达 2000亿元，严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付。央行：保障房地产合理融资需求。西安：存量房纳入保障租赁房管理后家庭新增一套购房资格。长沙执行二套房契税优惠税率。常州全面取消二手房限售。上海、武汉、青岛、合肥、沈阳公布下一批次集中供地计划。
本周一线和二线城市新房销售量均较上周上升，二手房销售量均较上周下降。第 34周 29 大城市新房销售为 2.31 万套，较第 33 周上升 2.0%；11 大城市二手房销售8,652 套，较第 33 周下降 13.6%；一线城市新房、二手房交易较第 33 周分别增加9.3%、下降 9.3%；二线城市新房、二手房交易较第 33 周分别增加 9.2%、下降16.9%。库存量和库销比均较上周下降。截至第 34 周，15 大城市库存为 124.2 万套，较第 33 周减少 3,621 套；库销比为 15.8 个月，较 33 周减少 0.1 个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第 34 周 26 大城市合计成交土地 7 块。土地出让金额减少。第 34 周 26 大城市土地出让金为 29.7 亿元，较第 33 周减少 23.4 亿元。平均溢价率下降。第 34 周 26 大城市土地成交平均溢价率 0.0%，较第 33 周下降 1.3%。
重点公司公告。中海、龙湖、金地等多家公司公布半年报或中期业绩。万科 A 完成2021 年度利润分配，H 股以股代息。滨江集团发行 9.4 亿元中期票据。大悦城 21.1亿股限售股上市流通。信达地产全资子公司拟收购融创政新 50%股权及对应债权。
投资建议与投资标的
本周新房和二手房销售无明显起色，土地市场仍保持低迷。近期部分主要城市开始放松改善住房、二套房信贷政策，多部门初步明确了政策银行提供保交付资金的方案，周内 5 年期 LPR 下调 15bp，政策迎来新一轮实质性宽松。我们认为，政策性银行专项借款的介入将加速解决交付问题，并有望一定程度上恢复购房者信心。但应注意，专项借款本质上是高优先级债权的置换，而非对困难房企的直接削债或输血，因此在需求缓慢复苏的背景下，困难房企的资产负债表并未得到明显改善，同时相对劣后的债权人仍会遭受一定损失，仍然需要进一步的实质性政策推升购房需求，才能缓解本轮危机。我们看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科 A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。
风险提示
销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。
