主要观点：
市场表现：
上证指数本周-0.67%，收报于3236.223点；创业板指本周-3.44%，收报2640.291点；沪深300本周-1.05%，收报于4107.546点。房地产板块-2.60%，在31个行业内位列第28位。
新房成交：成交面积同比-19.4%，环比-1.1%
本周（8.19-8.25），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约268万方，同比-19.4%，环比-1.1%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积75万方，同比-24.2%、环比+0.7%；二线（14城）一手房合计成交面积134万方，同比-19.3%、环比+6.3%；三线（14城）一手房合计成交面59万方，同比-12.2%、环比-16.2%。
二手房成交：成交面积同比-14.2%，环比-12.2%
成交面积：本周（8.19-8.25），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约101万方，同比-14.2%，环比-12.2%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积28万方，同比-20.9%、环比-12.6%；二线（8城）二手房合计成交面积42万方，同比-17.4%、环比-19.4%；三线（6城）二手房合计成交面积31万方，同比-1.5%、环比+0.0%。
新房库存：库存面积环比+0.82%，去化周期12.7月
库存面积：截至2022.08.25，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9352万方，环比+0.82%，整体去化周期（按面积）约12.7月。其中，一线（4城）新房库存合计3276万方，环比+1.88%，去化周期10.8月；二线（6城）新房库存3235万方，环比+0.30%，去化周期10.1月；三线（6城市）新房库存2841万方，环比+0.21%，去化周期24.9月。
土地市场：百城土地成交面积3058万方，成交土地总价269亿元，土地溢价率2.10%
上周（8.15-8.21），百城土地供应数量为620宗，对应土地供应建面约3789万方；百城土地成交数量为445宗，对应土地成交建面约3058万方，成交土地总价约269亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为150万方、850万方和2057万方，同比分别为+28%、+49%和+29%，对应土地溢价率分别为0.00%、0.54%和2.60%。
投资建议：
本周万科A披露建议分拆万物云空间科技服务股份有限公司并于香港联合交易所有限公司主板独立上市。若万物云境外上市得以进行，在全球发售项下将以优先发售的方式向公司合资格H股股东提供不超过10%的初步提呈发售的万物云股份作为保证配额。我们认为这是继2022年4月1日万物云在港交所递交招股书、7月18日万科A公告分拆万物云境外上市获证监会核准之后的一个重大进展。注意到万物云赴港上市仍受限于市场情况及其他相关因素，不确定因素仍存。此外公司虽为行业龙头，多维度均有市场领先的竞争力，但是其估值相较于去年推测有较大缩水，主要原因有：i）物管行业估值整体下调；ii）疫情反复导致增值服务难以获得预期增长；iii）因房地产行业风险尚未出清，可外拓资源有限，竞争加剧；iv）公司之前收并购的标的存在减值风险。此次万物云若成功逆势上市，将极大推动物管优质标的估值修复，同时也会加速龙湖智创和万达商管的上市进度。继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。
风险提示：
房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。
