【 每日一问】
房地产对于我国经济增长重要性较高。 2016 年至今房地产行业 GDP 占全国 GDP 的比重始终保持在 6.5%-8%之间，房地产业+建筑业 GDP 占比保持在 11.5%-14.5%之间， 若算上其他上下游占比更高， 房地产及相关行业在我国经济中一直发挥着重要作用。 2022Q1、 Q2 我国单季GDP 增速跌至 4.8%、 0.4%的低位，上半年 GDP 累计增速仅为 2.5%。 2022Q1、 Q2 房地产业单季 GDP 增速为-2.0%、 -7.0%， 二季度降幅走扩，已经连续四个季度出现负增长。 房地产行业亟需化解下行风险， 当前房地产投资持续下滑，或对今年经济增长或造成一定的压力。
过去十年， 房地产投资对 GDP 的拉动有多少呢？ 根据房地产投资对 GDP 增长的影响=GDP增长速度（即时(T 年 GDP-T-1 年 GDP)/（ T-1 年 GDP））与房地产投资对 GDP 贡献率（房地产投资增量与 GDP 增量之比）之乘积，我们简化公式后得到，房地产投资对 GDP 增长的影响=T 年房地产投资增量/T-1 年 GDP。我们通过简化后的公式计算可得： 2012-2021 年过去十年间房地产投资对 GDP 拉动的均值为 1.24 个百分点， 2020 年开始房地产投资对 GDP 的拉动作用逐渐走弱， 2020、 2021 年房地产投资对 GDP 的拉动分别为 0.94 和 0.61 个百分点。 根据我们的测算， 2022 年若房地产投资增长 1%，对 GDP 增长的影响在 0.13 个百分点。
从去年下半年到今年上半年土地规模明显缩量将显著拖累今年的房地产开发投资以及GDP。 土地是房地产投资的原材料，这决定了拿地是房地产投资的领先指标，土地成交领先房地产投资 6-9 个月。 2021 年下半年、 2022 年上半年百城土地成交建面分别为 9.46 和 6.79 亿平，同比分别下降 23.3%和 28.8%。房企资金链紧绷、销售持续低迷、 近两年项目利润空间持续收窄， 房企拿地意愿低迷，预计明年地产投资也会受到较大影响。
今年房地产投资下滑对 GDP 增长的影响有多少？ 我们认为影响至少在 0.5 个百分点以上。根据我们对今年房地产投资的预测， 今年房地产投资对 GDP 增长的带动作用或显著降至 0.1个百分点以下，显著低于过去十年的均值（ 1.24 个百分点） ，较 2021 年（ 0.61） 再度下降了至少 0.5 个百分点。 由于新开工规模大幅收缩以及高基数， 2022Q1、 Q2 单季房地产投资增速分别为 0.7%、 -9.1%。我们认为受近期持续发酵的停工停贷风波影响， 销售仍然处于筑底阶段，市场信心不足影响房企投资意愿，但考虑到去年基数较低，我们预计三季度增速为 0.3%。我们预计四季度投资或缓慢修复， 主要原因有： 1) 由于疫情缓和，同时存在保交付压力，施工逐步加快推进； 2） 房企整体四季度到期偿债压力相对较小，民企发债等资金支持陆续到位，投资意愿回升； 3） 2021Q4 基数相对较低。 我们预计 Q4 投资增速进一步回升至 11.6%。我们预计 2022 年房地产投资增速为 0.2%~0.7%，今年对 GDP 增长的带动作用或仅为 0.03~0.09个百分点。
（房地产投资的详细测算方法见我们此前的报告《房地产行业 2022 年中期投资策略：凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》）
【 收评】
从大盘表现来看， 本周五（ 8 月 26 日） 申万房地产板块下跌 0.77%，相对沪深 300 收益率为-0.56%； 恒生地产板块上涨 1.44%，相对恒生指数收益率为 0.43%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-0.52%、 -0.91%、 -0.82%。 板块下跌， 一方面地产景气度持续低迷；另一方面，中报密集披露期来临，房企普遍业绩下滑严重。
从个股表现来看，主流 A 股房企当日涨跌幅均值为-0.83%， 排名前三是滨江集团、万科 A、华侨城 A， 涨跌幅分别为 0.42%、 0.00%、 0.00%，其中滨江发布半年报， 在行业业绩普遍下滑的情况下，滨江归母净利润同比微涨 1.3%。 主流内房股当日涨跌幅均值为 3.65%， 排名前三是建发国际集团、 龙湖集团、旭辉控股集团， 涨跌幅分别为 15.41%、 5.74%、 3.85%。其中建发国际、龙湖发布半年报，归母净利润同比分别增长 159%和 0.8%，业绩表现优于行业。
