摘要:
销售：“停贷”风波持续发酵，单月销售再度转弱。1-7月商品房累计销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，跌幅较1-6月扩大0.8pct，当月销售面积9255万平方米，同比下降28.9%，跌幅扩大10.6pct，环比下降49.1%。1-7月商品房累计销售金额75763亿元，同比下降28.8%，跌幅收窄0.1pct，单月销售金额9691亿元，同比下降28.2%，跌幅扩大7.4pct，环比下降45.4%。7月商品房与住宅单月销售面积与金额增速再度下行，主要受到季节性因素、“停贷”风波、区域疫情和高温等极端环境影响：1）在7月地产市场传统淡季，年中推盘和促销时点过后，销售数据均有不同程度回落。2015-2021年商品房单月销售面积环比增速平均下跌幅度为36%。2）6月末至7月中旬的“停贷”风波进一步冲击了市场信心，导致购房者观望情绪加重，购房需求不足。3）当前销售去化大概率已至底部，向下边际恶化空间不大。4）“保交楼”专项借款政策出台，停贷影响逐步消退，后续行业销售向上弹性较大。
投资：开工施工面积仍处低位，竣工交付压力不减。1-7月房地产开发投资累计完成额79462亿元，同比下降6.4%，7月单月投资完成额11148亿元，同比下降12.3%，跌幅扩大2.9pct。5月单月投资跌幅略有收窄后，6-7月单月投资跌幅持续扩大。施工投资方面：单月新开工与施工面积创新低。1-7月商品房累计新开工面积76067万平方米，同比下跌36.1%，跌幅扩大1.6pct，当月新开工面积9643万平方米，同比下跌45.4%，跌幅扩大0.3pct，单月新开工面积是2009年10月以来的最低值；1-7月累计竣工面积32028万平方米，同比下降23.3%，跌幅扩大1.8pct，单月竣工面积3392万平方米，同比下降36%，较上月跌幅略有收窄；1-7月累计施工面积859194万平方米，同比下跌3.7%，跌幅较上月扩大0.9pct，7月当月施工面积10382万平方米，同比下跌44.3%，跌幅收窄3.8pct，单月施工面积也是2008年11月以来同期新低。新开工与施工同比跌幅仍扩大，主要由于1）夏季高温天气导致施工活动减少。2）销售回款下降。7月销售数据全面下滑，房企资金面仍未有明显改善，无法形成良性资金循环。3）7月以来房企持续在公开市场违约，偿债重压下新开工和施工都受到极大限制。4）拿地和新开工规模连续下降，累积效应下，后续施工投资将持续承压。
土地：成交同比跌幅大幅收窄，土地市场热度缓慢复苏。1-7月累计土地购置面积4546万平方米，同比下降48.1%，当月土地购置面积918万平方米，同比下降47.3%，跌幅收窄5.5pct。从百城土地成交数据来看，100大中城住宅用地供应土地规划建筑面积3453万平方米，同比下跌51.9%，表明7月各地供地活动减少。成交土地规划建筑面积4320万平方米，同比下跌8.5%，跌幅收窄38pct，是2022年以来单月成交土地建面次高月份。当月土地成交面积与去年同期接近，但与更早年份同期成交面积仍有较大差距，土地市场热度仍处在缓慢回升阶段。
资金：开发到位资金跌幅再度走阔，资金情况依然严峻。1-7月开发到位资金88770亿元，同比下降25.4%，跌幅扩大0.1pct，7月当月开发到位资金11923亿元，同比下降25.8%，跌幅扩大2.2pct。其中国内贷款1224亿元，同比下降36.8%，跌幅扩大4.7pct。当月开发到位资金跌幅再度扩大，后续资金情况依然承压：1）销售承压导致定金及预收、个人按揭贷款融资规模再度下降。2）“保交付”主基调下资金更多流向施工及竣工，新开工与增量市场冷清，开发贷相应持续减少。3）7月房企信用状况仍然严峻，债券净融资和自筹资金规模相比上月下滑。
修复周期再遇波折，关注政策后续效果。7月到8月以来的情况是在多重消极因素形成的极端环境所导致的，我们认为当前不必过度悲观：1）行业淡季即将过去，下半年传统旺季即将来临。2）政策力度加大，将为行业带来新变化。传统金九银十的销售旺季值得关注。当前市场底部大概率已至，部分城市的在售项目流速较慢、去化情况偏长，目前市场观望情绪浓厚，信心不足阻碍市场回暖进程，行业出清或将持续。在降速增效、比拼耐力的阶段，度过低谷的房企有望在行业回暖中收获更大的红利。纾困力度加大叠加销售旺季来临，或将提振市场信心。尽管行业回暖速度较慢，但整体环境改善是确定的趋势。我们建议重点关注信用情况良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。
