首个公租房REITs将发售
8月13日，华夏北京保障房REIT发布基金份额发售公告。这是8月以来第三只即将上市的公募REITs，同时也是首支公租房领域的公募REITs产品。
基金的底层资产规模较大。底层资产两个项目文龙家园项目、熙悦尚郡项目均位于北京市，分别位于海淀区、朝阳区，总建面分别为7.66万方、3.62万方；可出租房间共有2168间。项目整体估值为11.51亿元。
基金的流动性较好。华夏北京保障房REIT共募集5亿份，战略配售占比达到60%，其中原始权益人或其同一控制下的关联方的配售份额占总份额的35%，其他专业机构投资者占比25%。
现金分派率超过4%。根据招募说明书，华夏北京保障房REIT的可供分配现金在2022年（9-12月）、2023年分别预测为1656万元、4960万元，对应的年化现金分派率分别为4.30%、4.31%，与红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT的年化现金分派率基本一致。
项目的运营能力强。华夏北京保障房REIT的原始权益人和运营管理机构为北京市保障房中心有限公司，由北京市国资委100%控股。截至2021年末，北京市保障房中心持有公租房14.13万套，遍及全市16个区，已投入运营9.82万套，已入住8.42万户，具有丰富的运营管理经验。
华夏北京保障房REIT是第三只具有保障性质的租赁住房REITs产品，同样是第一支公租房公募REIT产品，对盘活存量资产意义非凡。目前，公租房市场规模较大、具有良好的发展前景：北京“十三五”期间，累计分配公租房18.79万套；截至2021年北京市累计筹建公租房20万套，但是截至2021年初，北京市依然有公租房轮候家庭11.8万户，每年新增备案家庭超过2万户，有较大的住房保障需求。北京市明确将在“十四五”期间，争取建设筹建保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的40%，保障性质的租赁住房市场规模潜力较大。
本周REITs跑输上证综指
本周，REITs指数下跌0.17%，上证综指上涨1.55%，国债指数上涨0.04%。滚动4周，REITs指数上涨1.18%，上证综指上涨1.51%，国债指数上涨0.38%。根据我们的统计测算，截至2022年8月13日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.34；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72，这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs下跌0.61%，特许经营权类REITs上涨0.10%。滚动4周，产权类REITs上涨1.73%，特许经营权类REITs上涨0.80%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。
产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs
截至2022年8月13日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到14.86倍；估值最低的是红土创新盐田港REIT，ABS估值2.37倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下；特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.37倍。
投资建议：首个公租房REIT即将发售，是8月以来的第三只保障性质的租赁住房REITs，未来或有更多保障性质租赁住房REITs上市。随着政策的逐渐落地，我们看好REITs市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
