行业政策：730强调稳地产，保交楼成为地方政府重要任务
7月底中央政治局会议在坚持“房住不炒”的同时强调要稳定房地产市场，需求端方面，提出要用足用好政策工具箱，预计此后政策放松力度进一步加强，一二线城市积极加入三限放松行列，限贷政策放松的可能性也在加大。供给端方面，政府提出保交楼、稳民生，在停贷潮影响下，保交楼的成为地方政府需主动推动的任务，地方政府通过加强预售资金监管来保增量项目交付，同时郑州等地探索保存量项目交付的一揽子方案，不过目前诸如资金来源等关键问题仍不清晰，因此纯市场化方式很难解决停工问题，建议先从国家层面提供初始信用和建立协调机制。总而言之，预计下半年政策宽松的重心仍在需求端，供给端政策将基于保交楼、保民生出台相对措施，以重塑购房者的信心，来确保需求端政策落地效果的充分实现。
住宅市场：停贷潮下成交缩量，三季度不改冷淡行情
从我们监测的40城数据来看，7月全国商品住宅销售面积为1870.8万平米，同比下行32.6%，环比下行24.8%。
对于三季度，我们认为同比降幅有望收窄，但不改冷淡的市场行情。主要原因有二：第一，政策边际效应在减弱。上半年调控政策的放松对市场恢复的影响仍较为有限，居民购房的积极性依旧不足。随着中央政治局会议在730会议提出要用好用足政策工具箱，除非从三季度开始，政策放松的力度相比上半年更大，给居民创造更高的积极性，市场方有望实现好转，否则恢复预期预计仍为有限。第二，居民信心不断受挫。7月中旬各城市爆发停贷潮，是对居民购房信心的进一步冲击，在问题得到实质性解决之前，我们认为短期内居民信心仍会处于相对低位。对于下半年，我们认为要重点关注四季度的市场表现，一是在730提出用好用足政策工具箱的情况下，预计各城市会加大政策放松力度，届时有助于带动改善型需求的释放；二是在保交楼的举措下，待项目复工得到实质性进展之后，预计居民短暂重拾购房信心，规避成交增速持续下降的难题；三是政府对全年经济目标坚持要做好，外加房企迎来全年业绩考核，预计对住宅市场有小幅的拉动。
土地市场：供应走低，土地成交仍受资金不足制约
2022年7月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积8613.3万平米，同环比分别下降49%及30%；成交总建筑面积为7298.6万平米，同环比分别下降35%及34%。
从前两批集中供地累计规模来看，仅合肥一城土地供应同比上升44%（2022年前两批宅地供应建筑面积总量/2021年前两批宅地供应建筑面积总量-1），其他城市土地供应量均有明显下降，多数城市同比降幅分布在20%到90%之间，上海降幅较小，同比仅为-7%。总体而言，各城市集中供地缩量明显，第三批和第四批集中供地的供应规模预计还将保持较低水平。较低的土地供应导致土地成交下行，普通二线及三四线城市7月土地成交量同比分别下降51%和53%；由于集中供地的阶段性，7月一线及核心二线的供应同比有所增长，成交规模随之增长，核心二线城市同比大幅增长546%，但我们认为后续土地市场的恢复力度仍将受到房企资金不足的制约。
企业表现：交楼风险下国企销售优势更凸显，民企债务展期成常态
投资方面，受土地供应节奏影响，7月房企拿地规模环比下降23.3%，同比增长22.7%，平均溢价率3.5%，投资情况与6月相比无明显改观。销售方面，7月单月TOP200房企总销售额环比下降27.8%，同比下降41.9%，房企销售不如6月，但略强于5月，呈现弱复苏的状态，国央企销售优于民企，且趋势呈现背离。融资方面，境内债融资相对稳定，但海外债展期已成常态，尽管8月偿债规模有所降低，但压力仍不容小觑。资本市场方面，受大盘回调和停贷风波等多方面因素冲击，房企股价出现明显下跌，房地产指数单月下跌4.6%。企业经营方面，由于停贷风波的快速蔓延，倒逼政府加大力度寻求地产企业快速出清的渠道，而国央企不可避免地需要承担一部分风险化解的责任。
