本周观点：如何应对地产信贷收缩
7月29日，央行发布2022年二季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示涉房贷款增速全面回落，金融机构地产贷款投放仍相对谨慎。具体来看，截至22Q2末：1)金融机构人民币各项贷款余额206.35万亿元，同比增长11.2%，增速较上年末下行0.4pct。2)房地产业中长期贷款余额同比-1.4%，降幅较上年末扩大0.9pct。3)人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比+4.2%，增速较上年末下行3.7pct；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较21年全年下行14.2个百分点。4)个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速较上年末下行5.1pct。5)房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比-0.2%，增速较上年末下行1.1pct，同比增速为04年至今的首次告负，如不考虑21Q4的短暂恢复，房地产开发贷款同比增速放缓已延续15个季度。
8月1日，人民银行召开2022年下半年工作会议，涉地产相关内容为：1)上半年一些突出金融风险得到稳妥处置。重点集团、大型企业风险处置稳妥推进。支持多省地方政府和监管部门处置化解个别企业、个别机构风险事件。牵头设立金融稳定保障基金。维护房地产市场融资平稳有序，引导个人住房按揭贷款利率下行，支持刚性和改善性住房需求。2)会议要求稳妥化解重点领域风险，防范化解中小银行风险。因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
我们认为，地产信贷温和收缩是本轮行业供给侧改革的必然结果，稳健、有序的出清节奏有利于行业长期的良性、健康发展。维护房地产市场融资平稳有序依赖于：1、房企信用风险的妥善处置，避免负反馈效应进一步扩散；2、需求侧行业政策和流动性政策的双宽松，因城施策和按揭支持力度升级（尤其盘活二手房市场，支持置换需求可能是居民稳杠杆预期下稳需求的可行路径）；3、引导推动行业转型新发展模式，即通过低杠杆、慢周转、高品质导向的开发模式，存量改造和城市更新，持有型物业和租赁，物业管理及交易后服务场景的探索等等重新树立行业信用。
8月首周新房、二手房销售同比小幅回暖
新房市场本周成交429万平，月度同比-23.18%，相较上月改善10.28pct；累计库存17286万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交159万平，月度同比+6.65%，相较上月改善12.45pct。土地市场本周成交建面3506万平，滚动12周同比-14.08%；成交总额1162亿元，滚动12周同比-35.64%；全国平均溢价率+3.72%，滚动12周同比-9.41pct。
本周申万房地产指数-4.50%，较上周下跌7.35pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数4.18pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.36%，较上周下降1.47pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数1.58pct；克而瑞内房股领先指数为-3.46%，较上周下跌3.71pct。
投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
