首批保障性租赁住房REITs开启询价
8月5日，首批保障性租赁住房REITs产品正式开启询价。红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT分别发布招募说明书、询价报告等公告，保障性租赁住房REITs加速落地。
底层资产方面，初始项目均位于高能级城市，同时具有较大的经营规模。红土深圳安居REIT底层资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目，均位于深圳市，项目共有1830套保障性租赁住房及其配套，项目整体估值11.58亿元；中金厦门安居REIT底层资产为园博公寓、珩琦公寓，均位于厦门市，共有4665套房源，项目整体估值12.14亿元。
流动性方面，战略配售份额占比均不低于60%。根据招募说明书，红土深圳安居REIT募集份额5亿份，战略配售份额占比60%；中金厦门REIT募集份额共5亿份，战略配售份额占比62.47%。
收益方面，预测2022、2023年的年化现金分配率超过4%。经测算，红土深圳安居REIT的2022年7-12月的可供分配金额为2453.3万元，净现金流分派率4.24%、2023年全年的可供分配金额为4918.4万元，净现金流分派率4.25%；中金厦门安居REIT的2022年4-12月可供分配金额为3960.9万元，预测净现金流分派率为4.33%，2023年全年的可供分配金额为5263.3万元，对应的现金分派率为4.34%。
此次保障性租赁住房REITs的受理进程速度较快。保障性租赁住房或可缓解城市的租赁住房的供需不平衡，并适当减轻租房者的生活压力；“十四五”规划明确提出将“扩大保障性租赁住房供给”作为一项重点工作，未来保障性租赁住房供给有望进一步扩大。2022年3月，证监会提出，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，未来保障性租赁住房或成为REITs的重要组成部分。
本周REITs跑赢上证综指
本周，REITs指数上涨0.54%，上证综指下跌0.81%，国债指数上涨0.16%。滚动4周，REITs指数上涨1.76%，上证综指下跌3.85%，国债指数上涨0.51%。根据我们的统计测算，截至2022年8月5日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.33；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨0.78%，特许经营权类REITs上涨0.39%。滚动4周，产权类REITs上涨3.15%，特许经营权类上涨REITs0.85%。整体看产权类REITs指数表现优于特许经营类REITs指数，两类REITs分化明显。
产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs
截至2022年8月5日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到14.86倍；估值最低的是红土创新盐田港REIT，ABS估值2.37倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下；特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.37倍。
投资建议：首批保障性租赁住房REITs加速落地，体现了REITs市场底层资产类型的多样性，未来或有更多保障性租赁住房REITs上市。随着政策的逐渐落地，我们看好REITs市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
