一、市场表现：经济下行叠加疫情影响，商业地产市场供需两端均走弱
2022年上半年，外部环境更加复杂严峻，不确定性因素增多，国内疫情多点散发，经济下行压力加大，消费市场和服务业运行受到较大冲击。2022年1-5月，社会消费品零售总额同比下降1.5%，单月增速连续三个月为负，接触型消费受疫情冲击较大，1-5月餐饮收入同比下降8.5%。
受疫情反复及居民线下消费受到冲击影响，商业地产企业经营承压，企业开发投资意愿较弱，同时，疫情防控措施升级导致部分区域施工活动受限，供应端整体表现低迷。从需求端来看，商办物业销售面积稳中有增，但4-5月增速收窄；商办租赁市场承压，上半年主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，重点城市写字楼租金环比连续两个季度下跌。
值得注意的是，5月以来，高效统筹疫情防控和经济社会发展成效逐步显现，加快推动促进消费、助企纾困系列政策措施落地，6月服务业商务活动指数回升至54.3%，重新回到扩张区间，预计下半年居民消费、企业经营将逐渐恢复，对商业地产市场需求形成支撑，进而带动企业开发投资意愿恢复。
1.商业地产新房市场：1-5月全国商办开发投资额同比下降7.8%，新开工面积同比下降29.2%，销售面积同比增长11.5%
从供应端来看，商办物业投资开工同比增速持续为负，占比下降。2022年1-5月，全国商办物业开发投资额为6270亿元，同比降幅扩大至7.8%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.5%下降至12.0%。1-5月，商办物业新开工面积为4878万平方米，同比降幅扩大至29.2%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.4%。
从需求端来看，商办物业销售面积稳中有增。2022年1-5月，全国商办物业销售面积为4239万平方米，同比增长11.5%，但增幅连续2个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重小幅上升。
1）商业营业用房：企业开工投资意愿较弱，2022年1-5月投资同比下降7.0%，新开工面积同比下降30.8%，销售面积同比增长10.4%
从开发投资额来看，2022年1-5月，全国商业营业用房开发投资额为4270亿元，同比下降7.0%，降幅较2021年扩大2.2个百分点，投资意愿较低迷。从单月来看，随着疫情得到有效控制，企业开工和投资意愿短期内有所好转，5月，商业营业用房开发投资额为1011亿元，环比增长10.9%，同比下降11.9%，单月降幅较4月收窄0.9个百分点。
从新开工面积来看，2022年1-5月，全国商业营业用房新开工面积为3572万平方米，同比下降30.8%，降幅较2021年扩大9.1个百分点，消费承压叠加疫情影响施工活动，企业开工规模大幅回落。从单月来看，随着疫情得到有效控制，开工活动逐渐恢复，5月商业营业用房新开工面积为821万平方米，环比增长36.2%，但单月同比仍下降40.4%，降幅较4月收窄11.5个百分点。
分地区来看，2022年1-5月，全国31个省（直辖市、自治区）中有28个省市商业营业用房新开工面积同比下降，其中西藏、天津、吉林、宁夏等省市降幅超50%，福建、重庆、湖南、安徽等省市降幅在10%-50%之间，新疆、陕西、广东降幅在10%以内；湖北、浙江、青海三个省份商业营业用房新开工面积同比增长，其中湖北增幅最大，达26.3%。
从销售面积来看，2022年1-5月，全国商业营业用房销售面积为3078万平方米，同比增长10.4%，但进入二季度以来，多地暴发疫情，防控措施升级，线下看房、交易活动受限，商业营业用房4月单月销售面积同比下降12%，5月略有恢复，单月同比增长3.8%。
2）办公楼：2022年1-5月投资同比下降9.4%，新开工面积同比下降24.6%，销售面积同比增长14.6%
从开发投资额来看，2022年1-5月，全国办公楼开发投资额为2000亿元，同比下降9.4%，降幅较2021年扩大1.4个百分点。从单月来看，5月，办公楼开发投资额为446亿元，环比增长16.4%，单月同比下降13.3%，降幅较4月收窄10.8个百分点。
从新开工面积来看，2022年1-5月，全国办公楼新开工面积为1306万平方米，同比下降24.6%，降幅较2021年扩大3.7个百分点。从单月来看，5月办公楼新开工面积为283万平方米，环比增长45.1%，但单月同比仍下降38.7%，降幅较4月收窄13.2个百分点。
分地区来看，2022年1-5月，全国31个省（直辖市、自治区）中有21个省市办公楼新开工面积同比下降，其中上海、广西、云南、四川等省市降幅超50%，安徽、江苏、海南、福建等省市降幅在10%-50%之间，山东、黑龙江降幅在10%以内。新开工面积增长的省份中，1-5月，广东、湖北等省市同比增幅超50%，河南、陕西等省份在20%-40%之间，浙江开工节奏相对平稳，同比小幅增长3.3%。
从销售面积来看，2022年1-5月全国办公楼销售面积为1161万平方米，同比增长14.6%，增幅较2021年扩大13.4个百分点。从单月走势来看，4月办公楼销售面积同比下降13.7%，5月同比转增至13.2%。
2.商业地产租赁市场：居民线下消费及企业写字楼租赁需求不足，上半年商业街商铺租金环比下跌0.46%，二季度写字楼租金环比下跌0.08%
1）商铺租赁市场：部分城市线下消费受限，上半年商业街租金跌幅扩大，商圈（购物中心）涨幅收窄
为了更好地研究全国重点城市商业地产存量市场情况，中指研究院持续开展商铺租金指数以及写字楼租金指数的研究和编制，用以客观反映商业地产租金水平及其变化趋势。根据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较2021年下半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体继续回升，但涨幅较2021年下半年有所收窄。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.70元/平方米/天，环比下跌0.46%，跌幅较2021年下半年扩大0.14个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.96元/平方米/天，环比上涨0.14%，涨幅较2021年下半年收窄0.18个百分点，商铺租金运行整体承压。
整体来看，2022年上半年，由于新一轮疫情冲击，我国多地居民出行受到较大限制，叠加居民收入预期不确定性提升，消费行为更趋保守，我国消费市场整体承压，市场活力有所下降。与此同时，消费需求端的多元化和商业供给端的同质化也给商业地产市场运营带来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，整体承受了较大的下行压力，购物中心商铺和商业街商铺的租金价格走势也有所分化。其中商业街区商铺租金继续下行，且跌幅较2021年下半年有所扩大；购物中心商铺租金微幅上涨，仍呈现一定的修复态势，但涨幅较2021年下半年有所收窄。
展望下半年，随着疫情防控形势整体趋好，叠加从中央到地方的疫后促消费政策快速出台，预计消费市场将呈现逐步修复态势，市场活力有望逐步提升。但上半年疫情使得商户整体承压较大，经营状态的修复仍需时日，商铺市场租金短期内调涨动力有限，预计下半年我国重点城市商铺租金整体或保持平稳态势。
2）写字楼：二季度重点城市主要商圈写字楼租金延续下跌态势，环比微跌0.08%，部分城市空置压力较大
2022年二季度，受国际环境复杂、国内疫情冲击等负面因素影响，我国经济下行压力加大，对写字楼市场运行造成明显冲击，重点城市写字楼市场活跃度出现回落。根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比下跌0.08%。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占33.8%，租金环比下跌的商圈占62.5%，3.7%的商圈租金环比持平。
2022年3、4月以来，新冠肺炎疫情多点暴发，宏观经济面临下行压力，部分中小企业面临经营困境，叠加新增供应增加、疫情期间被抑制的租赁需求已逐步释放完成等多重因素影响，部分城市写字楼依旧面临空置压力。根据中指数据，2022年一季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为10.2%；二线代表城市中，杭州甲级写字楼空置率为12.0%，空置压力相对较小，厦门、西安、重庆、青岛等城市甲级写字楼空置率则在25%以上，空置压力相对较大。
根据北京、上海、武汉、杭州等代表城市写字楼租赁成交案例的监测数据，2022年一季度，租赁和商务服务业租赁需求相对较多，占全部租赁成交案例的比重近五成，而由于部分互联网企业发展遇到瓶颈，缩减员工编制，对办公空间的需求有所下降，科技/媒体/通信（TMT）行业租赁成交案例占比显著回落，占比不足15%，同时，越来越多的知名互联网企业改变分散租赁办公的现状，选择自建或整栋收购写字楼作为集中办公场所，这也是TMT行业写字楼租赁需求下降的因素之一。除租赁和商务服务业、TMT行业外，金融业、建筑和房地产业、医疗和生物医药、工业品制造业租赁成交案例占比在5%-10%之间。
3.商业地产大宗交易：写字楼标的占比最高，上海交易最活跃；部分房企为缓解资金压力选择出售优质物业
2022年上半年，受经济面临下行压力以及疫情反复等因素影响，投资者投资行为相对谨慎，国内大宗交易市场活跃度整体有所降低。
从交易宗数来看，2022年1-5月，中指数据共监测到大宗交易91宗，较上年同期减少41宗。涉及一线城市的交易宗数为42宗，其中上海交易宗数为26宗，依旧是大宗交易最为活跃度城市，北京、广州、深圳交易宗数均在10宗以内。涉及二线城市的交易宗数为51宗，其中苏州、成都、重庆市场相对活跃，交易宗数分别为9宗、8宗、6宗，杭州、宁波等城市交易宗数均在5宗以内。涉及三四线城市的交易宗数为19宗，发生交易的城市包括常州、中山、廊坊、徐州等，交易宗数均在3宗以内。
以披露交易金额的交易计算，2022年1-5月，中指数据共监测到大宗交易635亿元，同比下降42.9%。其中一线城市交易金额为375亿元，上海大宗交易市场热度不减，交易金额约300亿元。二线城市交易金额为172亿元，其中杭州交易金额最高，约58亿元，成都、苏州、宁波交易金额在10-30亿元之间。三四线城市交易金额为88亿元，其中佛山交易金额最高，约34亿元。
从物业类型来看，2022年1-5月，以写字楼为标的大宗交易共23宗，占比约25%，写字楼项目依旧是投资者首选，但占比较上年下降6.2个百分点；工业厂房交易宗数为18宗，占比约20%，较上年下降5.4个百分点；投资者对商业、商务园区/产业园区、物流仓储的关注增加，交易宗数占比较上年分别提高5.8、8.3和6.4个百分点。
从各线城市来看，投资者最为青睐一线城市写字楼项目，2022年1-5月，一线城市写字楼标的交易宗数占一线城市总量比重约45%，投资者在二线城市更加关注仓储物流类标的，交易宗数占二线城市总量比重近四成，三四线城市则以工业厂房类标的最受关注，交易宗数占三四线城市总量比重近六成。
2022年1-5月，以披露买家企业的交易计算，内资企业交易宗数占比约85%，较上年同期提升约5个百分点，依旧主导大宗交易市场需求。从卖家企业类型来看，房地产市场进入调整期，部分房企为缓解资金压力选择出售优质资产，卖家包含房企及旗下物管、商管企业的交易宗数占总交易宗数的比重超30%。
整体来看，2022年1-5月，受疫情暴发、经济面临下行压力等多重因素影响，国内大宗交易市场活跃度整体有所下降，买方投资偏谨慎，投资规模回落。房地产市场恢复不及预期，部分房企资金压力不减，或继续选择出售非核心资产以获得现金流，买方应把握这一特殊时期的窗口期，收购高性价比优
