本周新房成交面积同环比持续下降，二手房同环比由负转正。地产集中停贷事件成为本周焦点，市场担心金融风险的爆发，同时影响楼市信心的修复，但我们认为此事件整体影响有限。我们认为对于此事件，最核心的解决方案是“保交付”，地方政府、银行、开发商三方应积极协调尽快复工，在项目资金、审批流程等方面给予一定的放松空间。
核心观点
本周新房成交面积同环比持续下降、二手房成交面积同环比由负转正。43城新房成交面积361.2万平，环比下降4.0%，同比下降40.1%；一、二、三线城市环比增速分别为-3.9%、7.8%、0.7%，同比增速分别为-6.6%、-45.2%、-35.7%。15城二手房成交面积160.4万平，环比上升9.0%，同比上升8.7%；一、二、三线城市环比增速分别为13.7%、1.4%、188.2%，同比增速分别为-26.7%、45.9%、11.1%。
库存面积与去化周期同环比均有所上升。15城新房库存面积为1.0亿平，环比上升1.2%，同比上升10.1%，去化周期为13.4个月，环比上升0.1个月，同比上升5.3个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为3.0%、-0.4%、0.1%；去化周期分别为11.7、11.1、13.8个月，环比变动-0.1个月、0.1个月、0.7个月。
土地市场环比量价齐跌，溢价率有所下降。百城土地成交建面1679万平，环比-63.2%，同比-35.7%；成交土地总价255亿元，环比-71.3%，同比-46.5%；楼面均价1517元/平，环比-22.1%，同比-16.8%；溢价率2.21%，环比-33.8%，同比-85.1%。
本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为193.6亿元，同比+71.4%，环比+48.3%；净融资额为10.6亿元。其中国企国内债券总发行量为193.6亿元，同比+92.0%，环比+109.2%；净融资额为129.3亿元。北京城建、华发股份、华润置地发行量最大，分别发行23.0、21.6、20.0亿元。本周民企未发行国内债券，总偿还量118.7亿元，同比+15.5%，环比-7.6%，净融资额为-118.7亿元。
板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-6.1%，较上周下降1.7pct；相对沪深300收益为-2.0%，较上周上升1.6pct。房地产板块PE为11.37X，较上周下降0.77。
本周北上资金对电力设备、汽车、建筑装饰行业加仓金额较大，分别为20.4、20.3、10.5亿元。对房地产的持股占比下降0.09%（上周下降0.07%），净流出17.0亿元（上周净流出2.33亿元）。
投资建议
本周地产集中停贷事件成为焦点，市场担心金融风险的爆发，同时影响楼市信心的修复，但我们认为此事件整体影响有限，一方面网传停贷楼盘鱼龙混杂，存在非交付问题的停贷告知（例如周边房价下跌、开发商施工调整等），另一方面，存在烂尾情况的项目业主真正的诉求是“希望拿到房”，而不是“取消销售合同”，因此在合同有效的情况下业主擅自停贷存在征信风险，同时即使是后期取消合同也存在开发商无力偿还首付及已供按揭款的可能。因此我们认为对于此事件，最核心的解决方案是“保交付”，地方政府、银行、开发商三方应积极协调尽快复工，在项目资金、审批流程等方面给予一定的放松空间。银保监会也对此回应，表示银行要千方百计推动“保交楼”，有效满足房企合理融资需求。短期内板块受到打击，反映了市场对爆发系统性风险的预期以及对社会面的影响。但随着“保交付”的推进，正是凸显优良标的的时刻，一方面稳健的央国企较少存在烂尾楼风险，另一方面部分优质民企被连带错杀。未来，预售资金监管政策将更趋规范化，同时房企融资政策有望进一步放松。
我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）被“错杀”的优质民企：金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
