投资要点
2021年年底以来，地产松绑信号频出，房地产板块11月后在政策利好预期的推动下走出反弹行情。2021年11月至今（2022/7/28），地产板块累计上涨2.38%，较沪深300的超额收益达15.98%。政策面放松的同时，地产基本面各项数据仍不容乐观。考虑到房地产对于“稳增长”和“防风险”的重要性，我们认为下半年地产政策仍存在较高的改善空间，房地产板块有望继续修复。
2021年地产调控由紧转松，2022年政策宽松空间进一步打开：在房地产销售和投资持续疲软，房企信用风险集中爆发，经济下行压力加大等背景下，2021年9月底，央行例会首提“两维护”，地产调控开始边际转向，此后政策托底信号频出。2022年，政策宽松基调进一步确认，各地“因城施策”调控提速扩容，地产放松从三四线城市扩大至强二线、一线且“松绑”力度持续加码，宽松空间进一步打开。
政策面持续宽松之下，地产基本面仍承压：今年以来，尽管地产政策明显转暖且支持力度持续加大，但疫情反复影响线下看房和政府供地节奏、开发商暴雷影响期房交付信心、房价下跌加重购房观望情绪、经济下行压力加大削弱收入预期，多因素共振下地产基本面压力仍然较大：2022年上半年销售规模持续大幅下滑；房地产开发投资累计同比增速时隔两年首次由正转负后连续3个月录得负增长；百城土地成交建面和土地总价同比持续下滑；房企到位资金累计同比增速连续5个月负增长。高频数据显示，今年6月以来房地产销售初现回暖迹象，但复苏基础不牢固，整体压力不容忽视。
“稳增长”诉求加强，更大力度的地产宽松可期：房地产对经济金融稳定、就业稳定、财政收支平衡有重要影响。今年以来，国际环境更趋复杂严峻、国内疫情冲击超预期，经济下行压力进一步加大，“稳增长”诉求更加强烈。此外，疫情反复下，地方政府抗疫纾困支出增加，土地出让收入低迷让地方财政“雪上加霜”；房企债务违约事件和业主集中停贷事件，不仅影响楼市信心，甚至可能外溢引发更大范围金融风险。因而，从紧迫性和必要性上来看，更大力度的房地产托底政策亟待出台。
地产宽松政策路径展望：自2016年《政府工作报告》首次提出“因城施策”以来，房地产政策地方调控积累了大量“工具”，需求端包括降首付比例、降房贷利率、放宽公积金政策、放松限售限购、发放人才补贴或购房补贴等，供给端则包括土地政策和融资政策。
政策改善预期下，地产板块存在结构性机会，建议把握两大投资主线：参考2008年和2014年两轮地产周期，可以看到房地产板块走势与政策信号高度相关，政策拐点出现后板块随即迎来修复。“稳增长”诉求日趋强烈下，我们认为房地产政策改善预期仍然强劲，一线城市也有望加速跟进，直至基本面出现明显改善，地产板块估值仍将继续修复。配置方向上，我们建议把握两条投资主线：1）财务稳健+逆势拿地，龙头房企“强者恒强”。短期来看，龙头房企经营稳健，地产宽松政策支持下业绩韧性显著高于行业整体。长期来看，行业加速出清下，资金实力和运营能力凸显的龙头房企有望获得更多资源整合机会，进一步提升市场份额。2）物管走向独立市场化运营，板块估值修复加速。地产供给侧深度调整下，物管对于关联方依赖将持续减弱，独立市场化运营进程将加速。地产“最坏的时刻”或已过去，看好物管板块估值修复，
风险提示：政策发力不及预期；房地产销售不及预期；融资环境改善不及预期；疫情反复。
