7月单月百强房企操盘口径销售额同比-39.7%，环比转负至-28.6%。根据克而瑞公布的2022年7月销售业绩排行榜数据，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5234.0亿元，同比降低39.7%，降幅较6月缩窄3.3个百分点；环比降低28.6%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额4196.7亿元，同比降低42.8%，降幅较6月扩大1.5个百分点；环比降低28.5%。各梯队1-7月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，TOP31-50房企同比降幅最大。从2022年1-7月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降43.8%；TOP11-20房企排名第二，同比下降50.6%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降54.8%。从2022年1-7月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降47.9%；TOP51-100房企排名第二，同比下降48.6%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降53.9%。
龙头公司方面，7月单月操盘口径销售额TOP40中9家同比正增长，5家环比正增长。从7月单月操盘口径销售金额来看，万科地产最高为371.9亿元，其次为碧桂园、保利发展、绿城中国、华润置地，分别实现销售金额365.8、300.2、272.6、266.2亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有9家实现同比正增长。其中万达集团同比表现最佳，单月同比增长167.1%，其次为越秀地产108.3%、绿城中国20.0%、华发股份19.1%、华润置地13.8%。从单月环比增速看，TOP40房企仅5家实现环比正增长。其中融信集团环比表现最佳，单月环比增长184.9%，其次为首开股份38.7%、阳光城28.8%、龙光集团24.6%、旭辉集团19.3%。
7月呈现弱复苏主要有以下四点原因：（1）6月传统冲量月份已过，多数房企7月供应量下滑；（2）近期全国部分项目停工停贷消息打击市场信心，中小规模民企销售进一步受挫，叠加部分新房需求转向二手房市场；（3）地方政策放松节奏趋缓，根据我们不完全统计，中央及地方放松政策数量已经由5月最高点142条降至7月的83条，且一二线城市放松力度稍弱；（4）去年下半年基数下行，7月同比有部分属于被动改善。整体看目前处于弱复苏阶段，我们认为在中央多次提及“保交楼”的情况下，未来停工对市场情绪的冲击将逐步减弱；但打破当下销售萎靡仍需政策加码，特别是核心一二线城市的限购限贷依然有充足的放松空间。
7月各城市销售进一步分化，若一二线城市放松政策进一步加码，我们认为深耕高能级城市、口碑良好、现金流健康的优质房企销售基本面将在Q3率先显著复苏。一线城市表现坚挺，7月上海、北京表现亮眼，深圳维持市场热度。但二线城市较为分化，杭州表现良好，但南京、苏州较为低迷。三四线整体表现较差，基本延续4-5月的同比跌幅。综上，我们认为布局聚焦高能级核心城市的优质房企环比将有明显改善，同比降幅显著缩窄；而低能级销售占比较高的房企环比同比表现为弱复苏。
投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。
