市场表现：
上证指数本周-0.51%，收报于3253.24点；创业板指本周-2.44%，收报2670.45点；沪深300本周-1.61%，收报于4170.10点。房地产板块+2.85%，在31个行业内位列第1位。
新房成交：成交面积同比-14.5%，环比+9.8%
本周（7.22-7.28），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约322万方，同比-14.5%，环比+9.8%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积71万方，同比+0.4%、环比-9.2%；二线（14城）一手房合计成交面积193万方，同比+0.7%、环比+19.4%；三线（14城）一手房合计成交面59万方，同比-48.9%、环比+8.3%。
二手房成交：成交面积同比-7.1%，环比+2.2%
本周（7.22-7.28），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约124万方，同比-7.1%，环比+2.2%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积35万方，同比-26.7%、环比+27.9%；二线（8城）二手房合计成交面积57万方，同比+15.9%、环比-6.4%；三线（6城）二手房合计成交面积32万方，同比-12.2%、环比-3.0%。
新房库存：库存面积环比-0.28%，去化周期12.4月
截至2022.7.28，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9188万方，环比-0.28%，整体去化周期（按面积）约12.4月。其中，一线（4城）新房库存合计3119万方，环比-0.59%，去化周期10.4月；二线（6城）新房库存3267万方，环比-0.42%，去化周期9.9月；三线（6城市）新房库存2802万方，环比+0.24%，去化周期24.1月。
土地市场：百城土地成交面积4153万方，成交土地总价711亿元，土地溢价率2.10%
上周（7.18-7.24），百城土地供应数量为488宗，对应土地供应建面约2735万方；百城土地成交数量为483宗，对应土地成交建面约4153万方，成交土地总价约711亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为177万方、1281万方和2695万方，同比分别为-10%、+27%和+55%，对应土地溢价率分别为5.49%、0.51%和2.60%。
投资建议：
本周克尔瑞公布了1~7月的地产销售百强数据。1）整体销售延续上半年表现呈现弱复苏趋势，预计改善型仍为销售主力。百强单月销售环比降至-29.7%（前值+53.7%），单月同比降幅为-41.3%，相比6月有所收窄（-43.4%）。可以看到“因城施策”下，从“政策工具箱”释放角度看，针对改善需求的限购取消、首付调整、房贷利率调整以及限购优化，不同城市都存在一定的政策空间，但是我们预计一线和部分强二线城市，政策调整还是会保持相对克制；三四线的工具箱政策空间之前已经释放过一部分，向后看虽有一定的空间但是比较有限；接下来应该重点关注一些中西部省会城市及重点城市群外溢二线城市的市场基本面的修复。
2）针对企业端，“国进民退”仍为主流，民企中龙湖、滨江表现不错。7月销售端改善较多的仍然集中在龙头央企和基本面很好的地方深耕国企和个别民企。如绿城、华润、华发、越秀单月表现亮眼，单月同比分别为+30.8%、+21.5%、+27.5%、+26.4%；民企中龙湖、滨江单月表现相对不错，单月同比分别为-4.2%、-11.3%（TOP10降幅-35.7%，TOP50降幅-41.1%）。因此，“国进民退”只是统计数据的结果呈现，还要关注到一些基本面良好的民企在所深耕区域/城市存在品牌、成本（尤其是融资端）及销售去化优势等形成正反馈，从而享受市场出清下市占率提升的成果。
继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。
风险提示：
房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。
