要点
北京提出老旧小区改造要推广“劲松模式”与“首开经验”
2022年7月18日，北京市委全面深化改革委员会召开会议，审议了《北京市老旧小区改造工作改革方案》，提出老旧小区改造是“民生改善综合体”，应细化改造内容和标准，加快审批速度；推广“劲松模式”“首开经验”；引入专业化物业服务工作机制，健全物业费收缴使用制度。
“劲松模式”指北京朝阳区劲松北社区老旧小区改造的成功范式；“首开经验”指首开集团在老旧小区改造、物业服务升级方面提供的经验
劲松模式：通过区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作，五方联动推进老旧小区的改造更新工作；“先尝后买”，企业提供为期四个月免费服务，让居民在感受到生活品质提升基础上逐步接受物业服务付费理念。
首开经验：物业服务前置，“硬基建”与“软服务”相结合，根据居民提出新的合理化建议持续开展微改造。
我们认为老旧小区存在基础设施差、缺乏专业物业管理等问题，无法满足居民日常生活的需求。根据“劲松模式”和“首开经验”，老旧小区改造必须充分发挥物业服务前置作用，在解决居民诉求、改造方案出台和实施、部分资金投入、后期维护和持续运营等方面，物业企业均扮演核心角色。
旧改是物业企业存量拓展途径之一，政府支持力度较强
国务院指出到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务；根据住建部摸排，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平。国家多部门明确提出支持老旧小区引入市场化物业服务；多地出台改造细则。我们认为，老旧小区改造催生三大业务：基础物业管理服务、空间运营服务、其他社区增值服务。老旧小区改造的加速推进，提高物管企业的渗透率，扩大物管行业市场空间。
物业管理板块资本市场表现：受美联储加息、新冠疫情反复以及部分房企出现信用风险等影响，市场悲观情绪发酵，2022年1-7月，光大地产AH核心物业指数累计下跌34.7%，2022年平均PE估值约为12倍，处于历史低位。
投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好
物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显，并在疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注三条主线：
1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
