首支清洁能源类基金上市， REITs 资产类型多样化
7 月 26 日，鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金（简称鹏华深圳能源 REIT，下同）作为首支能源基础设施类 REIT 于深交所成功上市。鹏华深圳能源 REIT 此次上市发行规模 35.376 亿元，发行份额 6 亿份，发售价格 5.896 元/份。基金的底层资产为深圳能源东部电厂（简称东部电厂），通过提供电力生产及相关服务收取电费收入。
基金的相关参与人专业性强。 项目的原始权益人为深圳能源集团股份有限公司，控股股东和实控人为深圳市国资委，运营管理机构为深圳能源（同原始权益人）；资产专项计划的管理人为国信证券；基金管理人为鹏华基金。
该基金的管理人、项目运营方、原始权益人均在各自领域具有专业的管理和运营能力，具有权威性。
鹏华深圳能源 REIT 认购火爆。在发售阶段，网下投资者认购倍数达到 109.15倍，公众投资者认购倍数超 86 倍，表现投资者对于清洁能源类 REITs 和该支基金的认可。 我国公募 REITs 具有现金流稳定、底层资产质地优秀的特点，对于投资者有强吸引力。我国目前共有 14 支公募 REITs 上市，截至 2022 年7 月 29 日，总市值为 628 亿元，仅占 A 股总市值的 0.08%， REITs 市场供不应求。此次首支清洁能源 REITs 上市后，深交所提出“推动更多低碳领域基础设施REITs 发行上市”，我们认为未来或有更多新能源相关的 REITs 上市， REITs整体市场具有较大的发展空间。
本周 REITs 跑赢上证综指
本周， REITs 指数上涨 0.10%，上证综指下跌 0.51%，国债指数 0.14%； 7 月REITs 指数上涨 1.10%，上证综指下跌 4.28%，国债指数上涨 0.35%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 7 月 29 日， REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.32； REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.72。本周，日均换手率最高的是鹏华深圳能源 REIT，日均换手率达到 13.4%，主要由于 IPO 首周换手较高所致，日均换手率最低的是平安广交投广河高速 REIT，日均换手率为 0.25%；剔除本周上市的鹏华深圳能源 REIT后，本周换手率较上周上升最明显的是华夏中国交建高速 REIT，换手率提高 0.28pct，换手率下降最多的是富国首创水务封闭式 REIT，换手率下降0.86pct。
产权类 REITs 估值普遍高于特许经营权类 REITs
截至 2022 年 7 月 29 日， P/FFO 估值最高的是建信中关村产业园 REIT， P/FFO达到 34.21 倍；估值最低的是沪杭甬杭徽 REIT， P/FFO 为 10.57 倍。分资产类型看，产权类 REITsP/FFO 估值在 30 倍以上，仅东吴苏园产业 REIT 估值28.71 倍；特许经营权类 REITs 普遍估值在 17 倍以下，仅华夏中国交建高速REIT 估值 23.54 倍。
投资建议：首支清洁能源 REIT 上市，体现了 REITs 市场底层资产类型的多样性，未来或有其他资产类型的 REITs 上市，如保障性租赁住房 REITs 等。随着政策的逐渐落地，我们看好 REITs 市场整体的发展空间。建议关注： 1）受益于资产升值并具有良好运营能力的园区基础设施类 REITs，如园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs； 2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs
风险提示： 政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
