周度观点：本周政治局会议将“稳地产”放在更靠前位置，凸显中央稳地产决心，同时会议强调“保交楼、稳民生”。预计短期地产政策力度有望加大，同时地方政府或将发挥更大作用以实现保交楼。据财联社报道，本周郑州市政府召开8家房企项目情况汇报会并提出四种纾困模式，中房协与浙江房协在杭州联合主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”。随着政策持续发力，预期稳定下房地产或将继续温和修复，板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注地产产业链投资机会。
政策环境监测：1）政治局会议：要稳定房地产市场，保交楼、稳民生；2）郑州：召开8家房企项目情况汇报会。
市场运行监测：1）成交环比回升，有望温和修复。本周（7.23-7.29）新房成交3.8万套，环比升6.3%；二手房成交1.7万套，环比升0.4%。7月（截至29日）新房日均成交同比降30.5%，较6月扩大17.2pct。随着年中冲刺完成，短期成交跌至低位，后续政策推动下有望温和修复。2）改善型需求占比环比上升。2022年6月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.1pct至82%。3）库存环比微升，短期稳中趋降。16城取证库存10324万平，环比升0.1%。后续随着销售去化陆续改善，库存或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回落，一三线占比提高。上周百城土地供应建面2735万平、成交建面3987.6万平，环比降2.2%、3.1%；成交溢价率2.4%，环比降0.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.2%、31.1%、64.7%，环比分别升1.2pct、降25.6pct、升24.4pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行43亿元，环比减少37亿元；海外债发行1亿美元，环比减少3.5亿美元；重点房企发行利率为3.29%-4.3%，可比发行利率均较前次下行。2）地产股：本周房地产板块涨2.85%，跑赢沪深300（-1.61%）；当前地产板块PE（TTM）12.0倍，估值处于近五年78.5%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利发展、金地集团、鲁商发展；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、中海发展、碧桂园。
风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。
