事件：7月28日，中央政治局召开会议，研究当前经济形势和经济工作。会议中有关房地产行业内容包括：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
本次政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，和“保交楼、稳民生”呼应，后续稳定市场的政策有望加速推出。稳定房地产市场可以从两方面来理解，一方面是稳定地产来形成对经济的向上拉动，另一方面是化解行业目前面临的风险。当前无论是销售，还是新开工、拿地、投资都处于景气度最差时期，1-6月全国商品房销售金额同比降幅为28.9%，房地产开发投资完成额同比减少5.4%，对经济形成持续向下的拖累。同时，行业风险事件频出，房企违约、项目停工、业主停贷等事件的发生关系到金融风险和民生稳定。疲弱的销售会加剧资金压力较大的房企出现流动性危机的速度，由此带来连锁的市场风险。会议将“稳地产”放在“房住不炒”之前，意味着当前经济稳定是第一位，后续对市场的托底动作将加大，若想实现稳定化解风险，则需要各方的支持和配合，中央、地方政府、金融机构的合力才是化解问题的关键，终极结果是行业的格局改善和市场的平稳运行。
“因城施策”层面或迎来高能级城市对改善性住房需求的政策支持。会议强调“因城施策用足用好政策工具箱”，并延续“支持刚性和改善性住房需求”的表述，意味着政策宽松将继续演绎，并且范围和强度会加大。今年上半年二线及三四线城市的楼市政策宽松的效果不及预期，市场在6月迎来弱复苏，但7月在风险事件的影响下继续探底，截至7月27日，我们重点跟踪的30城新房销售面积同比下降35%，环比下降27%。目前各线城市的库存均处于高位，具备宽松条件，期待未来政策对一线城市的改善性需求进行支持，修改“认房认贷”规则或为之后高能级城市政策调整的主要抓手。
投资建议：目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善；土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。
风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期等风险。
