核心观点
行业：销售累计同比改善，日频数据趋势走弱。2022年1-6月商品房销售额累计66072亿元，同比-28.9%，较前值收窄2.6个百分点；销售面积累计68923万平方米，同比-22.2%，较前值收窄1.3个百分点。单月值同比降幅收窄明显，2022年6月商品房销售额17735亿元，同比-20.8%，较前值收窄16.9个百分点；销售面积18185万平方米，同比-18.3%，较前值收窄13.5个百分点。销售均价持续修复，2022年1-6月，商品房销售均价为9586元/㎡，同比-8.6%，较前值收窄1.8个百分点，环比+0.6%，延续修复态势。从日频数据跟踪来看，销售回暖趋势走弱。2022年截至7月22日，30城商品房成交面积为8256万㎡，同比-32%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-36%、-36%、-32%、-14%。样本城市中，上海、江阴、深圳、惠州商品房累计成交面积同比降幅收窄较为明显。
公司：板块中期业绩承压。受到行业景气度影响，2022年上半年大多数房企业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的81家公司中，业绩预增公司5家，占比6%；业绩扭亏公司6家，占比7%；业绩略增公司2家，占比2%；业绩预减公司24家，占比30%；业绩首亏公司22家，占比27%；业绩续亏公司22家，占比27%。
板块：估值仍处底部。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌3.3%，跑赢沪深300指数0.6个百分点，在31个行业中排第23名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为5.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）低14.1%，仍处历史最低水平。
投资策略：重回博弈，关注销售复苏节奏。当前行业基本面弱势延续，信用危机也并未完全渡过。月度销售数据恶化程度虽在趋缓，但从高频数据看，销售回暖动能仍显不足，居民收入、房价上涨预期等指标均为多年来最低。基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。同时，销售尽快企稳复苏是当下房地产行业几乎所有问题的根本答案，后续需更加关注行业基本面的变化情况以及房企的经营状况，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。8月组合推荐滨江集团、绿城中国、贝壳-W、招商积余。
风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。
