事件：7月25日，物管板块整体涨幅明显，新城悦服务、宝龙商业涨幅居前7月25日，物管板块整体上涨，光大A+H核心物业指数上涨1.8%，跑赢沪深300指数2.4个pct.，跑赢恒生指数2.0个pct.，跑赢恒生港股通指数2.1个pct.。其中，新城悦服务上涨5.30%，宝龙商业上涨4.25%，旭辉永升服务上涨3.81%，绿城服务上涨3.56%，雅生活服务上涨3.46%。
点评：地产行业纾困在望，物管迎来估值修复，推荐龙头民营物管公司
1）我们在前期报告中提出，“物管行业的政策面、基本面以及发展前景向好的趋势均没有出现变化；随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复”。详见20220524《三产就业人数近半，物管开启独立发展——房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略》。
2）近期，购房促需求进入实质性执行阶段，房地产行业销售边际逐步改善。从销售面积来看，6月商品房销售面积1.82亿平方米，单月同比-18.3%，环比+65.8%；1-6月商品房销售面积6.89亿平，累计同比-22.2%（同口径数据1-5月累计同比-23.6%），累计降幅逐步收窄；从销售价格来看，6月商品房销售均价为9753元/平，环比+1.4%；1-6月商品房销售均价9586元/平，环比+0.63%（同口径数据1-5月为9527元/平，环比+0.25%），销售价格环比涨幅扩大；预计下半年商品房销售数据将进一步延续回暖趋势。
3）针对近期的问题房企的“保交楼”事件，7月19日郑州地产集团与河南资产管理有限公司达成合作，双方将设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作；7月21日国务院新闻发布会上，银保监会相关负责人称，将积极加强与住建部、人民银行部门的协同配合，主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，支持地方更有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
4）我们认为，当前房地产销售数据边际逐步改善，中央及各地政府与金融机构积极合作，以“地产纾困基金”等形式为“保交楼”提供资金支持，部分民营地产公司纾困在望，信用风险逐步出清，龙头民营物管公司有望迎来估值修复。
投资建议：物管行业定位“社会治理基层支柱”，政策面持续友好，行业发展空间广阔；此次中央九部门联合发文推动智慧社区建设，物管企业作为“关键实施载体”获得更多发展机遇；我们认为物管行业政策面、基本面和长期发展向好的趋势没有改变，短期受到美联储加息、俄乌冲突等宏观因素影响，年初至今板块整体回调明显，部分个股的股价波动较大，提供了较好的配置时机。
投资建议关注三条主线：
1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖及民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管。推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务。
风险分析：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争加剧风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。
