本周新房成交并未出现进一步的下跌，43城新房成交面积同比降幅收窄了9个百分点。现在“保交付”的问题再次发酵，一定程度上打击了购房者的信心，销售回暖的节奏被打乱，仍需要更多的稳定交付的预期和需求端的政策继续加码。我们认为，房贷利率至少还能下调至4.30%，对释放需求有进一步作用。本周郑州联手地方AMC设立地产纾困基金，一定程度为市场注入信心，为其他同样面临“停贷”事件的城市提供参考经验。
核心观点
本周新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄9个百分点；二手房成交面积同比增速虽小幅下降1.3个百分点，但同比仍保持正增长。43城新房成交面积372.9万平，环比上升2.0%，同比下降30.3%；一、二、三线城市环比增速分别为16.8%、-3.1%、22.0%，同比增速分别为35.6%、-32.1%、-46.3%。15城二手房成交面积148.5万平，环比下降8.4%，同比上升8.5%；一、二、三线城市环比增速分别为-14.9%、-4.8%、-40.8%，同比增速分别为-33.6%、51.3%、-28.8%。
新房库存面积同环比上升，去化周期环比基本持平。15城新房库存面积为1.0亿平，环比上升0.6%，同比上升9.7%，去化周期为13.4个月，环比较上周无明显变化，同比上升4.9个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为2.0%、-0.1%、0.1%；去化周期分别为11.4、11.2、14.9个月，环比变动-0.4、+0.1、+1.1个月。
土地市场同比量价齐涨，溢价率环比上升。百城土地成交建面3843万平，环比+41.9%，同比+10.6%；成交土地总价为1487亿元，环比+336.9%，同比+92.7%；楼面均价为3873元/平，环比+208.1%，同比+74.5%；百城成交土地溢价率为2.85%，环比+88.7%，同比-67.9%。
本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为133.0亿元，同比-37.8%，环比-34.0%；净融资额为-42.3亿元。其中央国企国内债券总发行量为103.0亿元，同比+45.1%，环比-48.9%；净融资额为-32.0亿元。民企国内债券总发行量为30.0亿元，同比-79.0%，净融资额为-10.3亿元。主流房企中，万科、中国海外发展分别发行了30、20亿元。
板块收益较上周有所提升，跑赢沪深300。房地产行业绝对收益为2.0%，较上周上升8.1pct；相对沪深300收益为2.2%，较上周上升4.2pct。房地产板块PE为11.64X，较上周上升0.27X。
北上资金对电力设备、银行和商贸零售加仓金额较大，分别为18.42、6.46和4.09亿元。对房地产的持股占比下降0.01%（上周下降0.05%），净流出2.02亿元（上周净流出3.62亿元）。
本周中央层面，国常会再提“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。地方层面多为购房补贴政策，哈尔滨、徐州、南通、固原通过提供购房补贴降低居民购房成本；天水和淮安调整住房公积金贷款政策，深圳发布人才购房优惠政策，池州下调购房首付比例。重点城市房贷利率仍呈下降趋势，7月全国重点城市首套、二套房贷利率为4.35%、5.07%，较上月下降了7、2个百分点；平均放款周期缩短至历史低位的25天，较上月缩短4天。
投资建议
本周新房成交并未出现进一步的下跌，我们跟踪的43个重点城市新房成交面积同比降幅收窄了9个百分点。我们认为由于7月销售淡季来临、6月房企销售冲刺结束，7月新房成交环比出现回调属于预期内的正常现象。现在“保交付”的问题再次发酵，一定程度上打击了购房者的信心，销售回暖的节奏被打乱，仍需要更多的稳定交付的预期和需求端的政策继续加码。我们认为，房贷利率至少还能下调至4.30%，对释放需求有进一步作用。同时城市分化还会加剧，个别热点一、二线城市或将率先迎来拐点；市场需求及购买力明显透支的三、四线城市今年压力仍然较大。本周，郑州联手地方AMC设立地产纾困基金，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作，一定程度上为市场注入信心，为其他同样面临“停贷”事件的城市提供参考经验。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）被“错杀”的优质民企：金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团。
风险提示：房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
