【每日一问】
房贷利率和首付比例下调之后，居民房贷负担会减轻吗？房贷利率降至多少才有效？近期各地政策都在首付比例和房贷利率上有明显的下调，我们认为能够提振购房信心，但是这两者的调整对居民的实际年供并不是一味减轻的，在部分组合情况下，会增加居民的负担。不过若和美国相比，我国的居民房贷负担仍在可承受范围内；与今年进入加息通道的国家相比，居民购房“掏兜”比例仍有提升空间。
本轮多地频繁下调首付比例预计可增加多少居民贷款？根据我们的测算，各地首付比例下调可能增加贷款1.28万亿元，个人购房贷款余额增速可达12.8%。今年以来，已有超过30个城市下调了首套房首付比例，超过20个城市下调了二套房的首付比例，各地频繁下调首付比例将会一定程度上撬动居民购房杠杆，促进需求回暖。根据我们的测算：1）各地首付比例下调或增加1.28万亿元的贷款，其中首套房33%。2）各地首付比例下调后今年个人购房贷款余额可达到43.21万亿元，增速预计可达12.8%，较2021年增速提升了1.5个百分点。3）各地首付比例下调相较于首付比例不做调整，将带动个人购房贷款余额/GDP、个人购房贷款余额/居民总资产、个人购房贷款余额/居民可支配收入较2021年分别提升1.1、0.2、2.6个百分点，达到35.8%、5.63%、87.1%。如果和海外国家比较的话，即使今年首付比例下调后，从宏观购房杠杆水平来看，我国个人购房贷款余额占GDP和居民总资产的比重仍然低于美国与日本，但是占居民可支配收入的比重却要高于日本，这和我国居民收入水平相对日本仍然偏低有关。
经过今年年内两度下调5年期LPR后，当前的居民房贷负担和“掏兜”比例下降了吗？2022年1月、5月央行两度下调5年期LPR利率，其中5月15BP的下调幅度也创下历史最大幅度。2021年央行公布的加权平均房贷利率为5.49%。我们若取用当前5年期LPR（4.45%）作为调整后的房贷利率，在今年首付比例不变的情况下，居民当年应还房贷本息和为2.8万亿元，同比下降1.4%，户均年供约为7283元，同比下降2.1%。但若首付比例下调，那么居民当年应还房贷本息和为2.9万亿元，同比增长1.6%，户均年供为7506元，同比增长0.9%。因此，根据下调后的房贷利率来看，首付比例如果也下调，将在一定程度上增加居民的房贷负担。
但若从“掏兜比例”的角度来说，若今年可支配收入维持与去年相同水平，在首付比例不变和下调的两种情况下，居民住房偿债比率分别为5.67%和5.84%，首付比例不变时居民住房偿债比率较2021年下降0.08个百分点，负担减轻；首付比例下调时居民住房偿债比率较2021年提升了0.09个百分点，负担增大。其中在首付比例下调的情况下，我国与美国相比仍有至少0.22个百分点的提升空间。由于今年美国进入加息通道，根据我们的测算，2022年居民住房偿债比率预计可达6.06%，较2021年的5.2%明显提升。相比之下，我国今年较加息国家居民购房“掏兜”比例仍在可承受范围内。
我们通过上面的测算可知，首付比例不下调的情况下，居民房贷年供压力和“掏兜”比例都是有所下降；但是在首付比例下调后，居民房贷年供压力和“掏兜”比例均有所上升，那么，居民可以承受的房贷利率的上下限为多少呢？1）首先，我们计算为了减轻因首付比例下调带来的年供压力，房贷利率的下降空间为多少？若维持与2021年相同的住房偿债比率（即“掏兜”比例与去年持平），在首付比例下调的情况下，房贷利率至少需降至4.30%，对于当前4.45%的5年期LPR来说，仍有15BP的下调空间。2）若以美国当前的居民住房偿债比率（即6.06%）来框定房贷利率的上限，在首付比例下调的情况下，房贷利率可以达到4.81%（即房贷利率上限），此时我国居民的“掏兜”比例和美国预期2022年的水平相当。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（7月22日）申万房地产板块下跌0.25%，相对沪深300收益率为-0.30%；恒生地产板块下跌0.07%，相对恒生指数收益率为-0.24%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-0.93%、-0.14%、0.06%。持续受到停贷风波或蔓延开的影响，市场对整体行业信心减弱，板块短期持续下跌。民企上涨主要为概念股带动：今日半导体概念股皇庭国际再度上涨9.93%；随着风电概念走强，顺发恒业涨停。
从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为-0.48%，排名前三是万科A、华侨城A、金地集团，涨跌幅分别为0.52%、0.00%、-0.36%。万科上涨主要是受益于融资消息的利好，万科公告发行3年期30亿元的中期票据，发行利率仅3.0%，募集资金已到账。主流内房股今日涨跌幅均值为-0.68%，排名前三是龙湖集团、中国海外发展、中国金茂，跌幅分别为0.95%、0.47%、0.00%。在行业信心不足、整体板块短期上涨乏力的情况下，正是凸显优质标的的时刻。中国海外发展等稳健性高、盈利能力强的央国企仍能逆市上涨，龙湖集团这类部分前期连带被“错杀”的优质民企也逐步得到修复。
