上半年基本面：（1）销售量价齐跌，城市分化显著，预计全年商品房销售金额同比下降21.4%至14.3万亿元，2023年销售复苏仍将依赖政策放松。上半年累计销售金额同比降至-28.9%，跌幅位居历史最高水平。上半年累计销售面积同比为-22.2%，累计销售价格同比为-8.6%，70大中城市新建住宅价格指数同环比均转负。二三线城市住宅销售金额同比降幅高于一线城市。随着疫情得到控制、四限政策持续放松，当前市场处于弱复苏情况。（2）拿地金额同比下降近5成，国企成为拿地主力，预计全年土地购置费下降22.2%至3.9万亿元，若销售市场修复力度偏弱，开发商基于“以销定产”的投资策略，2023年土地市场成交的修复难言乐观。上半年土地购置面积同比降低48.3%，成交价款同比减少46.3%。300城土地供应量缩减近半，成交缩减约六成。首批集中供地成交热度平平，国企为拿地主力。（3）预计全年房地产开发投资完成额同比下降12.7%至12.9万亿元，2023年依旧承压。（4）政策放松呈现“少量多次、逐步加快”特征，一二线城市仍有较大空间。目前全国40个一二线城市中，北京、三亚尚未出台“四限”相关政策，其余38个城市或多或少均有所放松。限购政策放松力度远大于限贷限售，预计后续更多核心二线城市将逐步全面放开限购，同时二套房认定标准及商贷首付比例仍有较大放松空间。
地产若一蹶不振对经济的影响不容忽视。（1）2021年房地产占支出法GDP比重已达17.6%，在未考虑地产链和房地产消费的情况下，房地产开发投资下行12.7%将影响全国GDP-1.1%。（2）我国目前财政收入中约有36%金额由房地产行业贡献，各省地方财政收入对房地产行业的依赖度均值为49.5%，销售拿地持续低迷，根据测算，我们预计今年房地产相关收入将同比下降21.9%，减少量将占2021年地方财政收入的10.8%。按目前形势推演，明年对土地财政的影响会进一步加大。（3）上半年银行涉房不良率剧升，债券违约率上升。（4）房企出清导致销售进一步恶化，被迫停止拿地和精简人员。
地产当前所处的周期位置：（1）大级别周期的腰部平台回暖期：我国房地产行业的新房销售总量在2021年见到历史大级别周期的顶部，现处在长坡下行周期的中段，会在当前13-14亿平的总量平台企稳，并在政策驱动下回暖。（2）中级别周期下的去库存阶段：从短库存及库存去化周期维度来看，短期处在历史相对高位，去库存是当下的节奏。去库存有两种办法：提振销售或者控制供给。在杠杆打不开的当下，供给都无法显著放量。同时，由于土地财政的依赖度较高，供给也无法再进一步收缩，故提振需求是唯一的短期选择方向。（3）小级别周期里的萧条转复苏期：商品房销售市场正处萧条期的时候，政策在衰退期中段已经出台，后续会逐步进入复苏期、繁荣期。我们认为无论是大级别、中级别还是小级别周期所处的位置都预示着，今年的房地产政策力度仍需加码。
投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。
风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。
