主要观点：
市场表现：
上证指数本周+1.30%，收报于 3269.97 点；创业板指本周-0.84%，收报 2737.31 点；沪深 300 本周-0.24%，收报于 4328.23 点。房地产板块+2.00%，在 31 个行业内位列第 13 位。
新房成交：成交面积同比-28.4%，环比+1.0%
本周（7.15-7.21），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 284万方，同比-28.4%，环比+1.0%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 71 万方，同比+18.1%、环比-4.7%；二线（14 城）一手房合计成交面积 162 万方，同比-29.7%、环比-0.2%；三线（14 城）一手房合计成交面 51 万方，同比-51.9%、环比+14.5%。
二手房成交：成交面积同比-21.5%，环比-8.6%
本周（7.15-7.21），我们重点跟踪的 16 城二手房成交面积合计约 114万方，同比-21.5%，环比-8.6%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 27 万方，同比-34.0%、环比-15.1%；二线（8 城）二手房合计成交面积 59 万方，同比-2.9%、环比-0.4%；三线（6 城）二手房合计成交面积 28 万方，同比-35.9%、环比-17.1%。
新房库存：库存面积环比+0.81%，去化周期 12.3 月
截至 2022.7.21，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9218万方，环比+0.81%，整体去化周期（按面积）约 12.3 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 3145 万方，环比+1.95%，去化周期 10.5 月；二线（6 城）新房库存 3277 万方，环比+0.12%，去化周期 9.9 月；三线（6 城市）新房库存 2795 万方，环比+0.36%，去化周期 24.4 月。
土地市场：百城土地成交面积 3843 万方，成交土地总价 1487 亿元，土地溢价率 2.10%上周（7.11-7.17），百城土地供应数量为 440 宗，对应土地供应建面约2784 万方；百城土地成交数量为 515 宗，对应土地成交建面约 3843 万方，成交土地总价约 1487 亿元，百城土地溢价率为 2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 36 万方、2327 万方和 1479万方，同比分别为-56%、 +194%和-43%，对应土地溢价率分别为 0.00%、+3.10%和+2.60%。
投资建议：
本周郑州地产集团有限公司和河南资产管理有限公司成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
2022 年 4 月 25 日，金融管理部门分别对 6 家国有银行、12 家股份行以及 5 家 AMC 公司进行开会指导。会议主要针对 12 家问题房企的纾困进行指导。
主要内容包括：i）AMC 可以接收 2021 年底以前资产用途是土地价款的资产，可以收金融机构暂未纳入不良的贷款，可以收集团 2021年年底之前的关联方应收账款，与关联方合作收购的不纳入重大关联交易。 ii） 以上业务开展不纳入房地产贷款的集中度管理，保证按揭发放。iii）以上的业务资本金按照 50%计量，同时要全力支持开发贷，资金务必进行封闭管理。IV）对于四证不全并购项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。
自此之后已有包括信达、 华融在内的 5 家全国性及地方 AMC 在化解房地产行业风险中迅速开展了实质性动作。AMC 介入房企纾困可分为以下 4 种形式：①一对一帮扶中 AMC 方比较谨慎，前期以签订战略合作协议为主，后续实际工作推进不快，如 2022 年 5 月华融与中南建设的合作及 6 月信达香港与佳源国际合作。 ②联合实力雄厚的央国企进行共同帮扶， 这一模式下央国企主要提供代建代销等技术支持和资源供给，在当下对消除因停贷风波引发消费者对出险房企项目的疑虑有一定帮助，如 2022 年 4 月长城资产联合招商蛇口与佳兆业开展纾困合作。③之前也有 AMC 针对债权债务复杂的项目，直接推动破产重整，实现投贷联动的案例。如 2021 年 8 月长城资产向广东高院申请对广州城启进行破产清算。④AMC 直接和地方平台公司联手成立纾困基金，如 2022 年 6 月浙商资产与浙江省房协成立 100 亿纾困基金，及 7 月河南资产与郑州地铁集团成立纾困基金。
我们认为在需求收缩、供给冲击和预期转弱的大背景下， 地方平台公司联手 AMC 设立纾困基金的做法是大势所趋。 原因或在于①无论是上述的一对一帮扶还是联合第三方央国企进行帮扶， 问题都在于涉险房企现在共同面临销售断崖式下滑的困境， 大环境不佳情况下个体纾困很难有实质性进展，加之现在公开招拍挂土地市场中政府让利较多，第三方国央企很难有动力去接盘涉险房企项目。②目前行业的整体形势不容乐观，帮扶者面临很大的信用风险敞口，也很难在短期内取得回报， 设立的地产纾困基金体量大，可以有足够的动力盘活现有资产中较优质的部分，从而带动现金流周转；另一方面因其定位“三保”的公益属性，也可提高特定项目不良容忍度。
继“三条红线”后， “房地产贷款集中度管理”、 “土地供应两集中”、 “房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022 年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、宝龙商业等。
风险提示：
房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。
