报告摘要:
国家统计局公布数据显示， 2022 年 1-6 月， 商品房销售面积68923 万平方米，同比-22.2%， 商品房销售额 66072 亿元，同比-28.9%。 全国房地产开发投资完成额 68314 亿元，同比-5.4%。
政策效果显现，销售有所回暖
2022 年 1-6 月销售面积同比-22.2%， 6 月单月销售面积同比-18.3%（ 5 月为-31.8%）， 单月增速较上月上升 13.5pct；销售金额同比-28.9%， 6 月单月销售金额同比-20.8%（ 5 月-37.7%），单月增速较上月上升 16.9pct， 单月环比均有所回暖，且同比降幅均有收窄。 6 月销售数据企稳主要得益于： 1）各地密集出台宽松政策，政策效果逐渐显现； 2） 年中节点房企加速推盘； 3） 各地疫情逐步得到控制，需求端复苏。我们认为销售数据虽然有所改善，但绝对值仍差，未来政策仍有释放空间。展望 7 月， 政策效果有望继续显现， 叠加去年基数的下滑，我们预计未来销售数据大概率将维持回暖的态势。
投资仍弱， 新开工下滑， 竣工回落， 土地成交遇冷
2022 年 1-6 月房地产投资同比-5.4%，较 2022 年 1-5 月下降1.4pct，单月增速较上月下降 1.6pct， 受新开工及竣工拖累，投资表现仍弱。 2022 年 1-6 月新开工增速同比下降 34.4%，较2022 年 1-5 月下降 3.8pct， 6 月单月新开工面积同比-45.1%（ 5 月-41.8%）， 进一步下滑。 我们认为，新开工表现较弱主要系前期土拍市场遇冷开工量较少以及疫情影响所致。 2022 年1-6 月竣工面积同比-21.5%，较 2022 年 1-5 月下降 5.7pct，进一步下滑； 2022 年土地购置面积 3628 万平米，同比减少48.3%，较 2022 年 1-5 月下降 1.6pct； 土地成交价款 2043 亿元，同比下降 46.3%，增速较 2022 年 1-5 月下降 18.2pct，主要系 6 月集中供地城市较少所致。我们预计未来随着销售的持续转暖，投资增速亦将跟随复苏，但节奏上略慢。
资金来源增速小幅回暖， 销售回款至关重要
2022 年 1-6 月，房地产开发企业到位资金同比下降 25.8%，增速较 2022 年 1-5 月上升 0.5pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-27.2%、 -9.7%、 -37.9%及-25.7%，各项回款数据均持续回落。 我们认为， 销售回款仍然是主要拖累项， 预计未来随着销售持续回暖，资金来源也将逐渐好转。
本月观点
6 月地产数据整体呈现一定复苏迹象，显示前期一系列宽松政策效果初显，需要仍需时间起效，基本面有望复苏；另一方面，各项数据虽然底部企稳，但绝对增速仍然较差，未来政策进一步放松的空间仍然较大，地产板块估值仍有空间。我们重点推荐龙头房企万科 A、保利发展、招商蛇口、滨江集团、华侨城 A 等；相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、华润置地、绿城中国、中国海外发展等。
风险提示
销售不及预期， 房地产调控政策收紧。
