【 每日一问】
当前居民购房意愿低迷到何种程度了？
自 2021 年下半年开始，地产销售景气度下行，居民购房意愿持续走低。经过了一年的行业阵痛期，我们认为，当前居民整体购房意愿已经接近底部。
从央行城镇储户调查的“未来 3个月预计增加购房支出占比”来看，2016Q2底部回升，一直到 2018Q3都维持高位。 随着购房需求的消化，供需端政策持续收紧，居民购房意愿进入下行通道。 2020Q2疫情后出现了小幅的上升，主要是受益于当时宽松的行业政策；随着政策收紧， 2021 年下半年开始居民购房意愿再度明显走低， 2022Q2 未来 3 个月预计增加购房支出占比的居民仅有 16.9%，较Q1 下降了 1 个百分点，同比下降 2.8 个百分点，基本回到 2016Q3 的水平。
但是，从产品结构调查来看，并非所有产品的购置意愿均走弱，其中改善性住房的购房意愿明显提升。另外，无房家庭的购房意愿较弱， 1 套或多套房家庭购房意愿反而在提升。 2020 年疫情后在政策放松的催化下，计划购房的家庭占比出现了明显的上涨。 但随着政策加码，居民购房意愿再度被抑制， 2021Q1 开始占比逐步下降，到了 Q4 开始有所回升。 2022Q1 计划购房家庭的占比为8.2%， 处于历史低位。 具体来看， 1 套或多套房家庭计划购房意向有所提高，无房和 2 套房家庭计划购房意向略微下降。 其中无房家庭的计划购房比例从 2021Q4 的 7.5%，下降至 2022Q1 的 7.1%。3 套房及以上家庭的计划购房比例从 13.8%上升至 14.5%。
我们认为，就业与收入预期悲观、房价看涨预期下滑、交付担忧等多方面因素是当前购房意愿筑底的主要原因。
1） 失业率走高、就业形势严峻、预期收入较为悲观。 3 月中下旬开始在疫情冲击下， 城镇调查失业率连续走高（ 3、 4、 5 月分别为 5.8%、 6.1%、 5.9%，均高于我国全年 5.5%的失业率目标） ，指向就业形势严峻。另外，根据央行季度城镇储户问卷调查的结果， 2022Q2 当期收入减少的储户占比环比提升了 7.6 个百分点至 21.7%；当期就业感受形势较好的储户占比下降了 4 个百分点至10.1%； 2022Q2 未来收入信心指数为 45.7%，环比下降 4.3 个百分点； 未来就业预期指数 44.5%，环比下降 6 个百分点，仍处于 50%的临界值以下（指数在 50%以上，反映该项指标处于向好或扩张状态；低于 50%，反映该项指标处于变差或收缩状态） 。在国家统计局公布的消费者调查中，2022 年 4 月消费者对就业和收入的预期出现断崖式下跌， 5 月维持低位。
2） 居民对房价看涨预期下滑，同时观望占比在提升。 根据央行城镇储蓄问卷调查， 房价看涨的比例自 2021 年下半年以来持续下降， 2022Q2 房价预期上涨的比例为 16.2%，同比大幅下降 9.3 个百分点，环比下降 0.1 个百分点。房价预期下降的比例为 16%，环比提升 1.6 个百分点。 对未来房价预期不确定的占比也从 2021Q4 的 11.3%提升至 2022Q2 的 13.2%，因此观望情绪较为浓厚。
3）对交付保障仍有担忧。 2021 年下半年以来房企暴雷事件不断， 问题项目体量较大。 据克而瑞数据显示，截至 2021 年末， 24 个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约 2468 万平，占 2021年商品住宅成交面积的 10%。
我们认为当前居民购房意愿已在底部，随着疫情影响的消散以及房地产宽松政策的起效，市场信心将逐步修复，整体购房意愿也有望提振。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（ 7 月 19 日）申万房地产板块上涨 0.37%，相对沪深 300 收益率为 0.91%；恒生地产板块下跌 1.08%，相对恒生指数收益率为-0.19%。 申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅分别为 1.30%、 0.47%、 0.63%。 受银保监会前日关于千方百计推动“保交楼”，有效满足房企合理融资需求的表态影响，减轻了市场对于地产行业的恐慌情绪，地产板块连续两天跑赢大盘，本周以来板块绝对收益 3.4%，跑赢沪深 300 3 个百分点。 上周受到停贷风波影响板块受到较大打击，部分优质民企被连带错杀，整体民企连续两日出现反弹行情。
从个股表现来看， 主流 A 股房企今日涨跌幅均值为 0.10%， 排名前三为金科股份、绿地控股、华侨城 A，涨幅分别为 2.37%、 0.85%、 0.54%。 主流内房股今日涨跌幅均值为-0.12%， 排名前三为越秀地产、建发国际集团、华润置地，涨幅分别为 2.49%、 2.32%、 0.29%。内房股涨幅较大的均为优质央国企，融资渠道畅通，安全性较好。
