办公楼市场
由于疫情管控措施，企业经营活动受限，市场整体需求减弱
二季度录得一个延期项目竣工交付
部分业主下调租金预期导致租金水平有所下降
市场概况及趋势
6月份全市有序复工复产后，办公楼租赁活动逐渐恢复，本季度全市净吸纳量录得3万平方米。在中央商务区，部分项目由于租户在疫情前已决定搬迁，同时新租户因疫情原因推迟租赁决定，导致净吸纳量出现下调。6月复工以来，搁置的租赁活动重启，各项目问询量及带看量均显著增长。非中央商务区净吸纳量降至3.8万平方米。全市来看，金融服务业和专业服务业依旧保持韧性，同时生命科学行业需求稳健。然而，贸易、在线教育及科技互联网里部分行业，以及对于现金流依赖较强的小微企业受到疫情冲击较大，对办公楼的租赁需求有所减弱。
非中央商务区内一个新项目竣工，推升全市空置率至16.6%，环比小幅增长0.7个百分点。在中央商务区，一些即将入市的项目因施工延期而被推迟。本季度新竣工项目位于非中央商务区徐汇滨江板块，给甲级办公楼市场新增17万平方米，非中央商务区空置率环比增加1.1个百分点至25.0%。鉴于非中央商务区现存大量可租赁面积，部分空置率较高的板块竞争压力加剧。
中央商务区内多元的需求及较高的入驻率，支撑租金保持相对平稳。部分空置率较高的业主调整租金预期，以应对疫情环境，使中央商务区租金环比小幅下降0.6%。非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临更多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。
市场展望
短期来看，由于近期疫情管控措施，导致企业租赁决策延迟。我们预测中央商务区基本面稳健的项目会显示更多的韧性，然而非中央商务区的项目会因高空置率而面临更大挑战。尽管存在短期挑战，扶持政策将帮助上海办公楼市场企稳。表现稳健的行业如金融服务和专业服务将持续支持办公楼市场需求。中长期看，生命科学和新经济行业（如新能源）需求热度会逐步提升。
