6 月销售复苏，但未来修复路径较之前更加曲折。 2022 年 1-6 月，销售面积、销售金额增速分别为-22.2%、 -28.9%； 6 月单月，销售面积、销售金额增速分别为-18%、 -21%，较上月+14pct、 +17pct， 环比增速分别为 66%、 68%， 6 月销售进一步出现复苏。 6 月销售出现修复主要有以下几点原因： 1）政策组合拳效果开始显现； 2）房企冲半年度业绩 6月集中推盘，供给放量。近期部分城市的停贷事件逐步发酵，再次打击了购房者的信心，同时房企的信用扩张将再次受阻，正如我们之前强调的，本轮销售的复苏会比之前更加艰难和曲折，从我们跟踪的 30 城新房销售来看， 7 月上旬销售面积同比增速-44.0%，环比增速-5.1%， 7月销售再次走弱。
土地成交处于历史最低迷时期。 2022 年 1-6 月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降 48.3%、 46.3%。 6 月单月土地购置面积增速为-52%，较上月下降 10pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。 6 月百城土地溢价率 4.25%，较上一个月+2.1pct， 从今年首轮土拍的结果来看，各城市出让优质地块比例加大，并且拿地主力以央国企为主，我们认为这些强信用房企将率先迎来盈利修复。
开工、施工、竣工齐下探。 2022 年 1-6 月，新开工面积同比下降 34.4%，6 月单月增速为-45%； 1-6 月施工面积累计同比下降 2.8%，为历史上首次转负， 6 月单月增速为为-48%， 在销售回款困难的影响下，施工开展受阻，停贷事件若继续发酵，政策则会较快出台“保交付”，施工仍有一定支撑； 竣工面积累计同比下降 21.5%， 6 月单月增速为-40.7%，竣工下降主要系疫情和资金影响了竣工进程。
开发投资增速继续走低，单月降幅扩大。 2022 年 1-6 月，全国房地产开发投资完成额同比减少 5.4%， 6 月单月投资增速为-9.4%， 降幅较上月扩大 1.6%，由于土地成交和施工双双下行之下，开发投资继续下台阶，三季度内预计仍将持续处于下行趋势。
到位资金降幅收窄，主要得益于销售边际复苏。 6 月单月，到位资金增速为-24%， 较上月降幅收窄 9pct。 其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-32%、 -17%、 -20%、 -31%，分别较上月+2pct、 -4pct、 +14pct、 +18pct， 定金及预收款修复程度最大，主要得益于销售边际复苏。
投资建议： 目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途， 6 月销售数据虽然出现复苏迹象，但本轮销售的修复会较之前更加艰难和曲折；土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。
风险提示： 销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。
