销售边际改善有限，全面恢复仍需时日
国家统计局发布2022年1-6月商品房投资和销售数据，2022年1-6月，全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%，增速较2022年5月上升1.3%；商品房销售额6.61万亿元，同比下降28.9%，增速较2022年5月上升2.6%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-32.0%、-21.5%、-25.3%、-41.0%。6月单月销售较5月有所恢复，我们认为部分是季节性因素影响，6月历来是年内成交较高的月份。同时6月30大中城市高频数据显示，成交回升主要受青岛等个别城市数据大幅提升影响，或与这些城市上半年销售项目集中备案有关，进入7月后高频数据回落明显。随着居民停贷事件的蔓延，居民购房意愿或受到进一步压制，我们预计后续将有新的政策组合出台支持楼市恢复。
新开工继续承压，竣工同比增速快速下滑
2022年1-6月，全国房屋新开工面积6.64亿平，同比下降34.4%，6月单月新开工面积1.48亿平，同比下降45.1%，连续两个月同比降幅超过40%。行业恢复的不及预期以及前期拿地的不足依旧制约行业的新开工水平。2022年1-6月，房屋竣工面积2.86亿平，同比下降21.5%，前值-15.3%，6月单月竣工面积同比下降40.7%。房企资金压力或是导致行业新开工、竣工同比下行的重要因素。
行业投资面临较大下行压力，房企资金压力依旧
2022年1-6月，房地产开发投资额同比下降5.4%，单月同比下降9.4%；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-48.3%、-46.3%。行业供给侧改革以来，行业整体投资能力仍在持续下降，由于新开工面积的快速下降，2022年1-6月房地产施工面积同比下降2.8%。若无新的政策支持，我们预计短期内行业投资能力较难恢复，后续行业拿地面积、新开工面积或将持续承压，行业投资仍将面临较大下行压力。2022年1-6月，房地产开发企业到位资金7.68万亿元，同比下降25.3%，单月同比下降23.6%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-27.2%、-9.7%、-37.9%、-25.7%。民营房企融资端目前改善空间有限，行业整体资金端仍面临较大压力。
投资建议
行业基本面恢复不及预期，短期或对所有房地产企业的正常经营造成一定影响。但另一方面也强化了本轮供给侧改革的力度，进一步打开了优质企业的长期成长空间，受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。
风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期
