2021年下半年房地产行业进入新一轮调整周期，至今已超过10个月，持续时间和调整幅度接近历史最高水平。本篇报告通过商品住宅销售面积、价格和库存三类指标，对全国、不同能级和重点城市的地产调整周期进行复盘，分析当前不同城市地产市场运行阶段。
四次房地产调整周期按驱动因素可分为两类。一类为需求下行引发的大调整周期，如2008、2014和2021年，销售面积同比下行幅度较大，持续时间较长，全年销售面积同比增速保持负增长。另一类为政策收紧引发的小调整周期，如2011、2018年，销售面积下行幅度较小，持续时间较短。大调整周期内房价下跌滞后于销售面积，而小周期内量价往往同步调整。
调整周期中，销售面积增速转负和见底时点通常领先于销售价格。库存增长独立于销售面积和价格变化。第一，从销售面积来看，大周期销售面积同比增速为负的持续时长在11-16个月，小周期在7-9个月。调整期内销售面积同比月均降幅从2008年周期的18.6%降低至2018年周期的0.9%。最大单月降幅从08年37%下降至18年周期的3.9%。第二，从销售价格来看，2008年及2014年两轮大周期中价格环比转负和见底的时点均滞后销售下降1-2个季度。调整期间商品住宅均价最大降幅在3%-20%左右。第三，从库存来看，2018年库存下降近11%，其他三轮地产调整周期库存增加15%-30%不等。从三类指标来看，本轮调整周期接近尾声。本轮调整周期销售面积已同比负增11个月，价格调整已9个月，接近两轮大调整周期，今年三、四季度销售量价指标均有望迎来转正契机。
重点和代表性城市历史周期复盘。重点城市销售面积调整期持续7-13个月，降幅在30%-60%，价格下行周期较销售周期一般晚1-2个季度，而持续时间也比销售周期短1-2个季度。调整周期中，十大城市库存平均增加10%-35%。从6个代表性城市的地产调整周期来看，上海和深圳政策收紧时点较早，西安、成都、洛阳和秦皇岛4市的政策放松时点更早。
一线城市销售面积增速转负通常领先于二三线城市，一二线城市调整时间长于三线，不同能级城市价格降幅比较接近。第一，从调整时点看，一线城市2008年及2014年两轮调整周期开始时间略早于全国周期时间1个季度左右。第二，从调整持续时间看，一线与二线城市调整时长接近，通常在4-5个季度之间。2011年一二线城市调整持续时间比全国更长，三线城市调整持续时间更短。第三，从价格来看，不同能级城市平均降幅均在25%-40%之间，最高降幅在60-80%之间。
重点城市后续发展机会展望。第一，一线城市中广州、深圳有望率先迎来回暖，北京、上海回暖时间略晚。第二，二线城市中成都、西安、三亚、天津、贵阳、厦门、大连这7个城市仍存在回调空间，但销售面积处于历史低位，可能会更早出现边际改善。南昌、沈阳、长春、哈尔滨、昆明、重庆、兰州、银川、长沙、苏州、宁波、南宁、合肥13城已经处于周期尾部阶段，销售可能更早恢复。第三，三线城市中南充、北海、无锡、安庆、烟台5城销售面积处于低位，有望在未来出现边际改善。韶关、佛山、东莞、岳阳、襄阳、常德、洛阳、温州、连云港、吉林10城处于周期尾部阶段。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产销售下行幅度超预期。
