投资摘要：
市场行情：
本周（7.4-7.8）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-4.36%（上周 4.27%），A 股大盘（万得全 A）涨幅-0.40%（上周 1.37%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-3.46%（上周 5.03%），H 股大盘（恒生指数）涨幅-0.61%（上周 0.65%）。本周 A股、H 股地产板块表现均弱于大盘。
行业基本面：
新房销售转弱，二手房销售更具韧性。从数据来看，45 城商品房累计销售面积（7.1~7.7）同比-39.6%，上月同比-8.5%；16城二手房成交面积（7.1~7.10）同比-5.1%，上月同比-3.5%。
去化周期持续下降。从数据来看，15 城商品房去化周期（截至 7.10）为 647 天，上月同期为 863 天。土地市场弱势。从数据来看，100 大中城市本年累计（截至 7.10）成交土地建面同比-34.2%，上周累计同比-32.9%；本周 100大中城市（7.4~7.10）土地成交溢价率 1.0%，上周 2.6%；100 大中城市本年累计（截至 7.10）土地成交总价同比-55.9%，上周累计同比-55.4%。
融资持续低迷。从数据来看，境内地产债发行规模（7.1~7.10 ）累计同比-57.1%，上月规模同比-53.3%；境外地产债发行规模（7.1~7.10）累计同比-100.0%，上月规模同比-81.7%。 信托发行规模（7.1~7.10）累计同比-96.2%，上月规模同比-83.7%。
投资策略：
本周新房市场复苏势头减弱。我们认为原因主要有以下几点：1）前期维稳政策的集中释放，6 月开始政策发力有所减弱。2）6 月疫情缓解带来了前期积压性需求的集中释放，推高了短期复苏力度。3）6 月份房企冲刺中期业绩，推盘与促销较多，促进了需求的释放。 4）二季度房企偿债压力相对较低，进入 7 月份后，房企偿债高峰到来，部分房企违约展期影响消费者信心。二手房市场具有韧性，市场复苏趋势不改。我们认为二手房市场不存在新房的交付问题，更能体现出需求的复苏态势。进入 7月份以来，部分高能级城市正进一步加强政策力度，东莞、成都陆续出台了限购放松政策。随着房企偿债形势的进一步严峻与市场复苏力度的减弱，政策有望进入新一轮释放期。我们认为市场复苏力度虽然有所减弱，但整体趋势依然向好。从需求端来看，随着宏观经济的企稳，“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的持续出台，需求将会逐渐从高能级城市开始释放，带来销售的逐渐企稳。从供给端来看，土地市场方面，各地政府将会适度放松限价、降低配建要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块，给房企留足合理的利润空间。随着房企偿债高峰的过去以及房企纾困政策的不断落地，房企的资金问题有望逐渐缓解，对房企的交付信心有望逐渐恢复。
我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。
