核心观点
新房： 6 月 40 个城市成交面积 2425 万平，环比+71.3%，较 5 月增速提升 59pct，同比-10.4%，较 5 月降幅收窄 38pct。 销售边际复苏主要原因： 1）前期放松政策逐步起效传导到销售端；2）被疫情所延误的需求回补。 从结构看，一线城市成交 373 万平，环比+142%，同比-8.5%，降幅收窄 40pct。其中北京、上海疫后迎来补偿性需求释放，环比涨幅分别高达 67%和1146%，但同比仍有 31%和 12%的下降；深圳、广州低位回升，环比分别增长 75%和 50%，同比增速也回正至 21%和 16%。受各地政府利好政策频频影响，二线城市市场稳步复苏，新房成交面积环比增速提升了 62pct 至 74.5%，同比跌幅缩小 39pct 至 2.5%。 三线城市复苏相对缓慢，新房成交面积环比+25.9%，增速提升了 34pct，同比-13.3%，降幅收窄 35pct。同时二线城市间分化也在加剧，成都、南京、苏州、杭州等城市回暖明显，青岛、福州、厦门等城市仍待观察。
二手房：6 月 13 个重点城市二手房成交量为 634 万平，环比上涨 35.9%，较 5 月增速提升了 41pct，同比降幅收窄 24pct 至 3.8%。一、二、三线城市环比增速分别为 20.7%、47.4%和 35.7%。除深圳、厦门环比下降外，其余城市均环比显著增长。青岛、杭州、苏州环比涨幅均超 50%。
库存与去化：库存量同环比增长，去化周期有所缩短。截止到 6 月末，14 个城市新房库存面积 1.04 亿平，环比+0.6% ，同比+9.3% ；去化周期为 14.7 个月，环比-2.5% ，同比+72.5%。一、二、三线城市库存面积环比+0.1%、+0.2%和-2.5%，同比+12.9%、+8.1%和+4.9%；去化周期分别为 13.1 、 11.9 和 14.9 个月，环比+2.7% 、 -2.1%和-12.2% ，同比+72.6% 、 +62.7%和+49.7%。具体来看，上海、深圳、杭州、南京、苏州去化周期在 12 个月以内。
开盘去化率： 全国重点 35 城开盘去化率自 5 月下旬逐步企稳回升， 6 月第 3 周提升至 52% ，环比提升了 5pct。从具体城市看，上海疫情后售楼处陆续开放，6 月开盘去化率为 68%，济南、南京、杭州开盘去化率分别提升 3、32、13pct 至 22%、47%、81%。
土地市场：1）成交规模延续低位运行，百城土地成交建面同比-58.8%；2）楼面价上涨。百城住宅类用地成交平均楼面价为 5699 元/平，环比+36.4%，同比+46.4%；3）本月 10 城完成集中土拍，受此影响，百城住宅类用地平均溢价率上升至 4.9%，环比增加 1.4pct，同比下降了 6.4pct。4）今年首批重点城市集中土拍热度略好于去年二、三批次。22 城首批集中土拍合计成交金额 4964 亿元，成交建面 3896 万平，成交量较去年首批腰斩（成交建面较去年首批下降 63%）；楼面均价 1.27 万元/平，高于去年；底价成交率为 61.6%，较去年第二、三批显著下降 12、15pct；触顶成交率为 22.5%，较去年二、三批均提升了 10pct；流拍率仅 9.2%，较去年二、三批下降了 4.1、3.3pct；平均溢价率为 3.9%，高于去年第二、三批的 3.6%、1.9%。
房企：1）百强房企 6 月单月权益口径销售额 5714 亿元，同比-41.8% （前值-59.2%），环比+57%（前值：3.5%）。上半年百强房企累计权益销售额 2.43 万亿元，同比-50.8%（前值：-53.2%）。头部房企修复幅度更大。CR5、CR10、CR20、CR50 单月权益口径增速-28.0%、-32.6%、-33.7%、-38.2%，较上月收窄了 26、23、22、19pct。TOP20 房企中单月销售额仅华发、越秀、滨江、华润同比正增长。 2） 今年以来行业各类债券发行规模同比持续负增长，上半年累计发行量腰斩。6 月行业国内债券、海外债、信托、ABS 发行规模合计 909 亿元，同比-51%，环比+28%，平均发行利率 4.03%，同比-1.71pct，环比+0.17pct。上半年累计发行规模 4826 亿元，同比-57%，平均发行利率 4.13%，同比-1.52pct。6 月招商蛇口、保利发展、建发国际发行国内债券规模最大，分别为 71、45、44.5 亿元。房企当前仍然面临较大的资金压力，下半年国内债券+海外债到期规模为 4921 亿元，其中 7-8 月迎来偿债高峰期，到期规模分别为 1240、1019 亿元。
投资建议
6 月地产销售开始边际改善，其中高能级城市与头部房企相对修复力度较大。随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块或将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：越秀地产、滨江集团、建发国际、美的置业；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
