政策面： 本周房地产政策放松主要集中在地方层面： 1） 云南普洱出台公积金贷款优化政策， 主要包括提高公积金最高贷款额度、 下调公积金贷款首付款比例、 调整提取和贷款间隔时限、 开展商转公贷款业务及商转组贷款业务等； 2） 唐山推行“一人购房全家帮忙”政策， 父母可作为共同还贷人， 为子女贷款购房提供帮助； 3） 东莞、成都等区域在不同程度上放松限购， 其中成都结合了保障性租赁住房体系建设来放松限购；东莞除主城区和松山湖开发区外的其他28个镇街均被设为非限购区。 4） 中山推出新建商品房申报价格管控政策， 要求商品房价格控制在地区最高价格与最低价格之间进行审批， 超过或不足的楼盘需要提前申报审批。 商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%。 5） 信阳出台组合政策， 主要为加大财税支持力度、 实施购房契税补贴、 积极提供金融支持、 提高住房公积金贷款最高额度、 一人购房全家帮等政策。
基本面： 新房成交表现呈现遇冷趋势， 7月购房淡季来临。 本周全国30城新房成交面积环比-53%， 增速由正转负下降63pct；同比-43%， 增速由正转负下降47pct。 从各线城市情况来看， 一二三线城市本周同环比增速均为负。 21个重点监测的四限政策放松城市中， 17个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善（ 较上周增加一城） ，其中苏州环比+265%、 青岛环比+194%、 郑州环比+106% 、 沈阳环比+101% ， 均为5月以前出台放松政策的城市。 二手房成交跌幅小于新房市场： 本周全国18城二手房成交面积148万平， 环比-15.6%；同比-7.1%， 同比增速下降2.1pct。 从各线城市情况看， 一二三线城市本周二手房成交量环比均有所回落， 仅二线城市的成交面积同比增速略有提升（ 由上周的6.1%提升至本周的8.0%） 。 土地市场维持较冷态势： 本周全国土地供给面积环比上升， 但成交面积均延续环比下降， 其中二、 三线城市的成交面积同环比均为负值， 一线城市的成交面积同比增幅高达115%， 但土地溢价率为0%。
板块行情： 本周A股SW房地产下跌4.36%， 跑输大盘3.51pct， 恒生地产建筑业下跌4.05%， 跑输大盘3.43pct ， 板块涨跌幅均排名靠后。 物管板块方面， 恒生物业服务及管理下跌11.70%， 跑输大盘11.09pct。 本周AH股地产与物管板块的重点跟踪股标的中， 上涨个数均少于下跌个数。
本周观点： 随着转入7月销售淡季， 本周新房及二手房成交量相比于6月末明显回落， AH股地产与物管板块也对应出现回调。 我们认为， 本周成交量出现降幅的原因在于： 1） 大部分房企为冲刺年中业绩而大力推进的促销活动已于6月底结束， 且疫情解封后购房需求在6月中下旬得到一定释放； 2） 7月为今年的房企偿债高峰期， 加上部分偿债困难的房企已开始寻求债务展期， 局部影响购房者信心。 我们维持先前对7月市场行情的判断， 即 “成交量环比回调（ 月度销售淡季） ”、 “同比降幅收窄（ 2021年低基数效应） ”和“部分房企债务再展期”三种现象预计在7月同时出现；此外， 我们认为7月政策放松仍有空间。 投资方面， 我们认为本轮需求修复较以往周期力度偏弱， 强弱程度需要持续观察7月成交量情况， 在此背景下我们建议持续关注以下三条主线： 1） 综合能力最优的优质龙头， 短期销售具备弹性+中长期集中度提升、 盈利能力改善， 重点推荐： A – 保利发展； H – 中国海外发展； 2） 区域修复分化背景下， 深耕优质区域的小而美公司短期拿地能力与销售弹性较强， 重点推荐： A – 天健集团（ 深耕深圳） 、 滨江集团（ 深耕杭州） 、 华发股份（ 深耕珠海） ； H – 越秀地产（ 深耕广州） ； 3） 需求回暖无论强弱均利好物管和中介， 重点推荐：碧桂园服务、 旭辉永升服务、 贝壳-W。
风险提示： 政策放松力度和速度弱于预期； 个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复；局部城市疫情反复影响房地产销售
