行业：主要数据低迷但销售端有所企稳。上半年，行业基本面羸弱，主要指标持续走低，投资、新开工、竣工数据降幅仍在扩大。但随着疫情影响减弱、需求端政策逐渐起效，5月份起销售数据恶化程度趋缓，这或是销售未来整体景气度好转的信号。从日频数据跟踪来看，销售回暖迹象渐显：2022年截至6月24日，30城商品房成交面积为6794万㎡，同比-34%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-40%、-39%、-30%、-16%；样本城市中，青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。
行情复盘：始于政策转向，困于基本面分歧。我们对重要节点的板块走势进行复盘：1）在“恒大事件”出现后，市场对房企风险暴露担忧加剧，行业持续的高景气也使得政策面不断趋严，加之前期行业过度扩张导致利润表恶化，板块跑输大盘17pct；2）自21年8月起，政策表态开始转向，青岛、深圳等地率先延期第二批集中供地，修改放松土拍规则；9月起，监管层针对房地产行业密集发声提出维护房地产市场的健康发展，政策基调软化；进入2022年，在菏泽打响放松限购“第一枪”后，各地频频出台楼市放松政策，期间板块跑赢沪深300指数39pct；3）22年4月以后，低迷的行业数据让更多人开始认为“放松也没用”，市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段，板块跑输沪深300指数19pct。
长期展望：关注经营模式的变革。快周转的异化，从根源上导致了行业风险的暴露，随着快周转的三个核心高速去化、花式融资、预售资金自由使用不再成立，快周转模式将退出历史舞台，“慢时代”到来。我们认为，“慢时代”中经营模式的变革，可能比短期市占率的此消彼长更加重要：1）在“慢时代”中，房企有能力通过调整保证ROE不下降，同样的ROE水平与快周转模式相比，PB反而会迎来上升的契机；2）土地市场回归理性，潜在利润率确定性改善，坚持自身投资纪律或经营习惯的优质房企将迎来“黄金时代”。
投资策略：分歧收敛，势能充足。当前市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段，5月销售数据恶化程度趋缓，6月高频数据销售回暖迹象渐显使得基本面分歧有所收敛。行业基本面弱势延续，信用危机也并未完全渡过，在长时间的普遍悲观之下，地产板块已经积累了充足的上涨势能。纵观后市，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，销售单月同比降幅将大概率收窄，随着分歧进一步收敛，后续大机会的曙光已现。短期布局基本面分歧带来的“黄金买点”，长期布局行业模式改善带来的新生。开发方面，优选慢周转、有加杠杆意愿和能力的房企，7月组合推荐万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。
风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。
