2022年地产修复需各方政策齐发力
在我们中期策略报告中，我们详细论述了本轮房地产需求修复所处背景导致其修复的节奏和力度不完全由地产放松政策决定，疫情防控政策调整和各地保就业等政策对地产需求短期修复的作用也同样重要。6月28日国家卫健委发布第九版新冠肺炎防控方案，将密切接触者、入境人员的隔离管控时间从“14天集中隔离医学观察+7天居家健康监测”调整为“7天集中隔离医学观察+3天居家健康监测”。我们认为，疫情防控政策缩短隔离时间对地产销售修复同样是重要的转折点，出行的修复带来的经济和收入的修复，同时售楼处的客流量增加也奠定了基础。
本轮需求进入长周期修复，集中度提升推动龙头长牛
我们认为，本轮需求修复受宏观因素和房地产供给侧长期调控政策影响，会是长周期修复。需求长周期修复意味着淘汰赛没有结束，房地产行业供给侧出清仍将持续。中长期来看，我们认为房地产需求总量仍在，城镇化的推进有望对冲人口增速下行，成为未来支撑房地产成交的核心驱动。政策因素或导致短期实际成交量出现波动，但中长期趋势受城镇化进程推进仍然会回归需求的合理中枢。总量仍在而行业持续出清，意味着行业中长期集中度提升逻辑不变。龙头公司在周期下行时仍然能够补充优质土地储备，后续市场修复期其更有优势推出货值以抢占市场修复先机。此外，我们认为，龙头公司在毛利率、三项费率、权益比三方面的改善，有望推动龙头公司中期结算利润好转。（详见我们中期策略报告）
区域修复分化，优质小而美受益
我们认为，2022年不同能级城市间的需求修复进度将有所分化，长周期修复意味着过去一二线需求修复、进而带动三四线需求修复所需的时间将会更长。我们认为，深耕优质区域的小而美公司短期销售弹性较强，2022-2023年销售收入结转有望跑赢大部分地产公司，越聚焦则越享有区域修复的优势。
需求修复带动物业公司估值修复
需求不管是弱修复或是强修复，都不改需求修复的确定性。本轮周期中压制物业公司估值的核心因素是地产基本面下行使得关联房企承压，当基本面逐渐企稳后，压制物业公司估值的核心问题得以解决，物业公司估值修复有望回归PEG=1。我们认为优质物业公司应遵循：1）关联房企未出险且年内无债务展期风险；2）物业公司自身外拓能力强，自身业务独立性凸显。
投资建议：重申房地产“看好”评级
1）龙头房企维持拿地强度，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：A-保利发展；H–中国海外发展。
2）优质区域小而美逆势增长预期较强，重点推荐：A–天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H–越秀地产（深耕广州）。
3）压制物业公司估值的不利因素逐渐弱化，板块行情有望提速，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务。
风险提示：局部城市疫情反复影响房地产销售、个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复。
