市场表现：
上证指数本周+0.99%，收报于3349.75点；创业板指本周+6.29%，收报2824.44点；沪深300本周+1.99%，收报于4394.77点。房地产板块+1.86%，在31个行业内位列第17位。
新房成交：成交面积同比-6.2%，环比+1.2%
本周（6.17-6.23），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约435.4万方，同比-6.2%，环比+1.2%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积80.9万方，同比-30.1%、环比-20.8%；二线（14城）一手房合计成交面积294.9万方，同比+21.2%、环比+16.6%；三线（14城）一手房合计成交面59.5万方，同比-43.5%、环比-20.8%。
二手房成交：成交面积同比-32.2%，环比-6.4%
本周（6.17-6.23），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约110万方，同比-32.2%，环比-6.4%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积31万方，同比-35.1%、环比+7.8%；二线（8城）二手房合计成交面积50万方，同比-34.5%、环比-20.6%；三线（6城）二手房合计成交面积29万方，同比-23.8%、环比+12.2%。
新房库存：库存面积环比-0.28%，去化周期12.5月
截至2022.6.23，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9184万方，环比-0.28%，整体去化周期（按面积）约12.5月。其中，一线（4城）新房库存合计3167万方，环比-0.22%，去化周期10.7月；二线（6城）新房库存3329万方，环比-0.36%，去化周期9.9月；三线（6城市）新房库存2688万方，环比-0.25%，去化周期27.2月。
土地市场：百城土地成交面积1665万方，成交土地总价152亿元，土地溢价率2.10%
上周（6.13-6.19），百城土地供应数量为475宗，对应土地供应建面约3779万方；百城土地成交数量为319宗，对应土地成交建面约1665万方，成交土地总价约152亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为37万方、824万方和804万方，同比分别为-94%、+56%和-55%，对应土地溢价率分别为+0.26%、+5.31%和+2.60%。
投资建议：
6月以来房地产销售端整体上呈现出一二线差异化复苏且三线仍偏弱的特征。1）对于一二线城市，放松政策和房贷利率下调下回暖迅速。从二手房市场看，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平提升了20%。从一手房市场看，一线中的上海及二线中的杭州、苏州、青岛的二手房成交活跃度显着提升。尤其是青岛，周度高频数据仍维持同比高速增长（+154.1%），上周同比+186.0%，原因是疫情防控较好叠加6月初青岛取消郊区限购政策。2）对于三四线城市，6月周度数据并未像三十大中城市那样的明显修复。说明基本面一般的城市，痛点不在于没有释放足够政策，而在于人口流出、需求透支、预期悲观等原因，因此仍需要持续观察这一波复苏的可持续性。
对于后续市场判断，我们认为伴随销售情况好转，竣工复苏是大趋势，原因如下：1）预售资金监管制度下，一旦房企销售端回暖去化率提升，将优先选择加速竣工回血，以缩短施工周期；2）房企纾困进入新阶段，国资不断入场不仅带来资金，更带来销售渠道与融资增信，盘活资产促进复工复产。竣工复苏节奏加快将为开发商业绩结算提供保障，其中利好稳健型国资背景开发商及融资端有显着改善的龙头民企。
继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。
风险提示：
房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。
