核心观点
本周新房成交量环比持续上升、同比有所下降，其中二线城市恢复力度保持强势，同环比均大幅增长，一线城市环比保持回升，同比略有下降；二手房成交量环比和同比均有所下降。本周43个城市新房成交套数为5.4万套，环比上升8.6%，同比下降13.4%；其中，17个大中城市新房成交套数为3.9万套，环比上升14.2%，同比上升1.0%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为0.2%、31.0%、-43.5%，同比增速分别为-20.8%、24.6%、-55.2%。15个城市二手房成交套数为1.5万套，环比下降6.0%，同比下降9.4%；其中，11个大中城市二手房成交套数为1.4万套，环比下降7.3%，同比下降7.0%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为8.5%、-8.5%、-47.0%，同比增速分别为-37.5%、20.3%、-60.9%。
新房库存量较上周有所上升、去化周期较上周无明显变化。15个城市新房库存套数为113.9万套，环比上升1.4%，去化周期为20.4个月，环比较上周无明显变化；其中，8个大中城市新房库存套数为61.2万套，环比上升1.0%，同比上升17.0%，去化周期为15.0个月，环比下降0.3个月；一线城市新房库存量27.9万套，环比下降0.4%，去化周期15.4个月，环比下降1.5个月，二线城市新房库存量20.6万套，环比下降1.3%，去化周期为15.7个月，环比下降0.2个月，三线城市新房库存套数为12.6万套，环比上升8.6%，去化周期13.2个月，环比上升1.5个月。
整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为319宗，环比下降12.8%，同比下降35.7%；成交土地规划建筑面积为1665万平方米，环比下降31.1%，同比下降44.3%；成交土地总价为152亿元，环比下降71.7%，同比下降88.6%；成交土地楼面均价为913元/平方米，环比下降58.9%，同比下降79.5%；百城成交土地溢价率为3.92%，环比下降31.2%，同比下降50.5%。
房企国内债券发行规模环比有所下降、同比有所上升。房地产行业国内债券总发行量为143.50亿元，同比增加51.6%（前值-18.8%），环比下降1.6%；总偿还量为158.07亿元，同比增加87.9%（前值：-54.4%），环比增加144.6%；净融资额为-14.57亿元。其中国企国内债券总发行量为138.50亿元，同比增加276.4%（前值：0.7%），环比减少5.0%；总偿还量为109.10亿元，同比增加65.0%（前值：-58.9%），环比增加182.9%；净融资额为29.40亿元。民企国内债券总发行量为5.0亿元，同比减少91.4%，总偿还量为48.97亿元，同比增加171.9%（前值：-45.4%），环比增加87.9%，净融资额为-43.97亿元。
板块收益较上周有所上涨。房地产行业绝对收益为+1.9%，较上周上涨2.2个百分点；相对沪深300收益为-0.1%，较上周上涨1.9个百分点。房地产板块PE为12.15X，较上周上涨0.22。
郑州、溧水继续推出“房票”政策，多地继续放松限购、限贷等调控政策。地方层面，郑州、溧水继续推出“房票”安置政策，武汉、温州、衢州等多地继续放松限购、限贷等调控政策，福州平谭县发布“限跌令”，商品房降价不得超过15%。
投资建议
本周2022年首批22城集中土拍全部完成，合计成交397宗住宅用地，成交出让金4969亿元，和去年首轮相比降幅超5成；平均溢价率为3.92%，较去年第二、三批的3.6%、1.9%有所回升，但仍普遍低热。民企拿地积极性不足，在13个城市的拿地宗数占比不足30%，南京、深圳、苏州无民企获地，北京、厦门、广州、宁波、天津仅一成左右为民企获地。此外，本周郑州等多地相继推出房票安置政策，采用此类政策的城市已有20余个，多为前期政策放松暂未显效的三四线城市。我们认为政策推出一方面，可以缓解地方政府资金周转压力；另一方面，由于“房票”要求在限定时间内购买商品房，保证了大部分的补偿权益最终又回到楼市循环当中，有利于推动所在城市的库存去化与成交量修复，并通过成交量修复带动市场活跃度修复。
从高频数据来看，6月以来新房成交环比持续正增长，我们认为销售已经达到回暖临近阶段，房企的拿地热情、土地市场及地产投资或在销售的企稳回暖中带动回升。随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
