核心观点：
销售端：全国商品房销售面积环比增速年内首次回正，带动新建商品住宅价格环比跌幅收窄，但同比来看，销售端仍处于深跌阶段；二手房住宅价格跌幅持续扩大，政策效果仍待后续观察。
投资端：本月房地产投资增速降幅收窄，但同比仍呈下降趋势，带动1-5月累计投资完成额同比增速持续下滑；新开工、施工和竣工面积同比大幅负增，企业开工意愿仍未恢复；土地购置面积较上月显著回升，但各城拿地仍以央国企为主，且土地多以底价和低溢价成交，土地市场仍未回暖。
政策端：5月以来中央层面政策力度显著加强，下调首套房房贷利率下限、超预期调降5年期LPR等核心政策利于扭转房地产行业下行趋势；地方层面，政策进一步向首付比例、房贷利率、纠偏式放松资金监管账户等方面发力。
展望后市，在政策力度不减的情况下，房地产行业或将在年中前后筑底成功，并于下半年逐渐回暖，但考虑到6月存在季节性等因素的影响，仍需重点关注7月基本面的变化。从高频数据来看，6月1日-6月25日，30大中城市单日平均商品房成交套数为4427套，5月同期为2616套，去年同期为5365套。6月销售情况虽不及去年同期，但较上月已有大幅回升。我们认为，6月销售数据的回暖主要有三点原因，一是5月以来政策力度显著增强，央行超预期降息等政策有效降低了购房成本，进入6月后政策效果得以体现；二是疫情期间积压了部分购房需求，待疫情扰动因素退去后出现了集中签约；三是临近半年报披露，房企有意冲击业绩，导致6月销售数据存在季节性的增长动力。因此，为检验政策效果，我们需重点关注7月的基本面数据。
我们认为，房贷利率仍是主导楼市走向的核心因素，从房贷利率下行幅度方面看，当前楼市支持力度还有进一步发力的空间。我们判断，从兼顾内外平衡角度考虑，下半年货币政策将以稳为主，但在MLF利率基本稳定的同时，5年期LPR还有下调空间，监管层将通过挖掘存款利率市场化调整机制潜力、带动银行成本下行的方式，引导5年期LPR报价下调，从而推动楼市尽快回暖。
