行业点评
本周A股地产弱于大盘，港股地产和物业板块表现相对强势。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为+5.9%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.3%和+3.9%。
本周一手房销售环比持续提升、同比基本持平。本周40个城市商品房成交合计690万平米，周环比+13%，周同比-1%，其中：一线城市周环比+15%，周同比+0%；二线城市周环比+16%，周同比+7%；三四线城市周环比-5%，周同比-42%。
本周二手房销售环比上升、同比有所下滑。本周17个城市二手房成交合计177万平米，周环比+2%，周同比-10%，其中：一线城市周环比+7%，周同比-31%；二线城市周环比+1%，周同比+0%；三四线城市周环比-1%，周同比-45%。
市场销售延续回升态势。本周一二手房销售面积同比虽有所下滑，但环比仍然延续回升态势，除北京、上海等一线城市回升明显外，二线城市中苏州本周表现亮眼：苏州新房成交面积88.5万方，环比+93.7%，同比+87%，已到2019年水平；二手房成交面积28.2万方，环比+82.7%，同比+133.4%。苏州限购限售松绑后，苏州下辖县市（常熟、张家港等）、周边城市（南京、扬州等）以及其他省份的购房者逐步进入苏州楼市。此外据调研，苏州热点板块项目备案价也有所松动，苏州园区万科奥体项目一期备案价41929元/㎡，近期取证的二期备案均价上涨至44504元/㎡。
土拍市场仍处于低温。全国300城宅地成交建面1430万㎡，单周环比54%，单周同比-45%，平均溢价率5%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面20136万㎡，累计同比-56%；年初至今，华润置地、建发房产、中海地产、绿城中国、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。从集中土拍来看，本周合肥、苏州、郑州完成集中土拍，合肥热度相对较高，苏州、郑州热度相对较低。合肥29宗涉宅地出让，24宗成交，5宗因无人报名延期交易，成交地块中9宗达封顶价进入竞品质阶段；苏州22宗涉宅地出让，20宗成交，2宗因调规终止，成交地块中3宗达封顶价进入一次性报价阶段，17宗底价成交；郑州15宗涉宅地出让，全部成交，13宗底价成交，2宗溢价但未及封顶价成交。三城的拿地企业中，仍以央企、国企和平台公司为主，其中平台公司拿地近一半。我们认为在市场销售出现重大改善且房企现金压力明显缓解之前，土拍市场仍将持续处于低温状态。
投资建议
我们认为高能级城市和改善性需求有望引领市场走向市场复苏的拐点。推荐销售投资逆势增长、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务和旭辉永升服务。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
