本周核心观点
政策面：本周房地产政策放松主要集中在地方层面：1）温州出台阶段性供需组合政策，共计15条，主要为调整首付比例、加大住房公积金支持、扩大首套首贷优惠政策范围、给予刚性和改善型住房消费补助、支持创新按揭贷款产品、进一步放宽落户政策等；2）宜兴推行房票，有效期暂定为1年。除房票额度溢价5%，给予1%的购房补贴；3）廊坊、武汉、九江等城市在限贷、公积金贷款、贷款利率、社保年限政策方面进行优化，推动购房成本的降低，扩大刚需购房者范围。4）佛山三水区推出新型购房补贴政策，通过根据购买住宅的面积发放不同层级购物消费券，鼓励居民购房和日常消费。
基本面：新房成交表现延续回暖趋势，但幅度有所减弱：本周全国30城新房成交面积环比+25%，增速较上周收窄52pct；同比+12%，增速较上周收窄8pct，其中广州、苏州、青岛、嘉兴、连云港周同比表现亮眼。从各线城市情况来看，除二线城市以外，一、三线城市本周同比均为负。此外，21个重点统计的城市中，17个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善，其中沈阳环比+310%、苏州环比+193%、青岛环比+126%、无锡环比+88%、郑州环比+66%，均为5月以前出台放松政策的城市。二手房成交表现不及新房市场：本周全国18城二手房成交面积161万平，环比-1.03%，与上周成交面积基本持平；同比-8%，同比增速由正转负下降20pct。土地市场延续较冷趋势：本周全国土地供给与成交面积均延续环比下降，其中一、三线城市的成交面积同环比均为负值。
板块行情：本周A股SW房地产上涨1.86%，跑输大盘0.13pct，板块涨跌幅排名靠后；恒生地产建筑业上涨4.47%，跑赢大盘1.41pct，板块涨跌幅排名靠前。物管板块方面，恒生物业服务及管理上涨5.87%，跑赢大盘2.81pct。本周AH股地产与物管板块的重点跟踪股标的中，上涨个数均多于下跌个数。
本周观点：本周新房市场延续上周的积极信号，新房成交量同环比均为正，成交量绝对值环比上周继续上升，但同比增幅有所收窄；二手房市场则没能延续上周的向好趋势，本周二手房成交量环比仅基本持平，同比增速在本周回落。从本周分线城市数据来看，部分二线城市延续上周成交量回暖趋势，城市之间表现虽有分化，但整体30大中城市成交数据处于修复状态。我们认为，造成6月成交数据修复的原因主要有以下几点：1）6月是开发商传统推盘高峰月份，6月30日之前开发商储备和推盘货量较5月显著增加；2）2022年不同层次的需求受经济影响程度不同，个别城市新推楼盘适销对路，支撑该城市成交修复；3）长三角地区城市疫情后仍然有较强的修复动力，我们认为成交修复可持续。由于6月成交量修复起始时间略晚，因此我们认为2022年6月当月成交量环比5月有显著修复，但相较于往年6月环比5月成交量出现45%以上的增长仍有难度。7月是房地产企业境内外债到期年内最高峰，我们认为销售淡季+偿债高峰可能会使7月有进一步托底政策出台，根据我们中期策略报告分析，政策放松目前仍有空间。投资标的方面，我们继续看好：1）综合能力最优的优质龙头；2）弹性强的小而美房企；3）中介和物业板块机会。相关标的包括：保利发展、中国海外发展；滨江集团、华发股份、天健集团、越秀地产；贝壳、碧桂园服务、旭辉永升服务等。
风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；宏观基本面持续承压，影响居民收入预期；个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复。
