本月观点：受益于按揭端等稳地产政策发力，以及疫情有效控制，5月楼市成交及房企销售环比改善；当前政策工具箱仍具备较大腾挪空间，后续陆续打开有助于推动行业基本面持续修复，行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块仍有望实现超额收益。个股建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望随之修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。
政策：按揭端下行空间打开，政策潜在释放空间仍存。5月涉房类政策共53项，偏松类政策48项，单月涉房偏松类政策出台频次连创新高。央行下调最低首套房房贷利率下限至5年期LPR减20bp，5月20日央行下调5年期LPR至4.45%，按揭利率加速下行。各地松绑力度及城市能级扩大，政策工具箱仍具备较大腾挪空间，后续陆续打开有助于基本面修复。
资金：居民中长期贷款环比改善，房企融资环比下滑。5月M2增速环比升0.6pct，社融存量增速环比升0.3pct。5月5年期LPR下降15bp至4.45%，创LPR改制后5年期最大单次降幅。受益于疫情防控趋缓、地产政策推动按揭需求释放，5月新增居民中长期贷款环比多增1361亿元。受个别大型房企债务展期等影响，整体融资规模环比下滑。境内发债仍主要集中于优质房企，境内债发行利率延续走低。
楼市：成交同比降幅收窄，稳楼市政策初见成效。随着稳地产政策发力，叠加疫情逐步得到控制，5月成交同比降幅有所收窄，重点50城新房月日均成交降幅收窄5.4pct；重点20城二手房月日均成交降幅收窄14.4pct。5月百城住宅平均价格连续4个月环比回升，百城上涨城市数量较上月增加19个。后续多重因素有望形成共振，为销售企稳奠定基础。
地市：成交量价回落，首轮土拍压力犹存。5月首批土拍进入尾声，土地成交量价回落，成交建面环比降12.8%，土地成交均价环比降10.8%。首批集中供地竞拍要求、供地质量均有所优化，但流拍率、成交溢价率并未较2021年第三批明显改观；城市区域间延续分化，核心城市核心地块更受青睐。
房企：百强房企销售环比改善，优质房企为拿地主力。得益于楼市纾困政策，加之“五一”假期房企营销积极性提升，市场成交略有复苏。百强房企5月单月全口径销售金额、销售面积环比升5.4%、20.3%。随着国内疫情有效控制，叠加房企冲刺半年度业绩，6月或将加大供货力度，为销售企稳的重要观察窗口期。50强房企中仅越秀、大悦城等11家房企参与拿地，均为财务稳健、信用资质较好的央国企及优质民企。
板块表现：5月申万地产板块下跌5.91%，跑输沪深300（1.87%）；截至2022年6月17日，当前地产板块PE（TTM）11.93倍，估值处于近五年77.5%分位。5月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为华夏幸福、越秀地产、蓝光发展，排名后三房企为宝龙地产、ST泰禾、金科股份。
风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。
