核心观点
统计局公布2022年5月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为10970万平米/10548亿元/12980亿元/11889万平米，同比增速分别为-31.8%/-37.7%/-7.8%/-33.4%，前值-39.0%/-46.6%/-10.1%/-44.2%。
销售量价边际小幅回暖，基本面仍在筑底。5月销售均价为9615元/平方米，同比下滑8.7%，环比回升3.1%。销售边际小幅回暖，主要原因系疫情有所缓和，及此前密集出台的宽松政策有一定见效，但基本面修复效果并不明显，证明当前需求侧依然疲软，购房者观望情绪仍在。近期政策有所观望，若基本面持续下行，后续放松力度有望加大。我们认为随着重点城市疫情逐渐消退，房地产基本面有望在二季度末初步筑底，并随着下半年政策宽松力度加大及经济复苏而逐渐进入上行通道。
新开工下滑幅度略有收窄，投资延续负增长。5月新开工面积/销售面积的比值为1.08，前值为1.14，新开工动力仍不足。我们认为主要原因如下：核心是销售疲弱，企业补库存动力不足；其次2020-2021年土地出让面积下滑，及2022年1-5月累计土地出让面积下降45.7%，企业土储不足对后续新开工产生负面影响；在保交付的压力下，竣工对新开工存在一定挤出效应。5月地产开发投资同比下滑7.8%，我们认为房地产投资的支撑力度仍偏弱，投资持续下滑对政策宽松亦有催化作用。
房企资金面改善有限，销售回款仍是主要拖累。从资金面来看5月份房地产企业到位资金11882亿，同比增速-33.4%，前值为-35.5%，整体资金面改善不明显。分项来看，国内贷款融资1208亿，同比增速-34.0%，前值-28.0%，下滑幅度扩大，宽信用效果仍有限。需求侧来看，定金及预收款3784亿元，同比增速-48.7%，前值-40.8%，个人按揭贷款1748亿，同比增速-40.8%，前值-37.3%。宽信用导向下，金融机构对民营房企的融资支持实质性落地仍需时间，当前房企资金面的拖累项主要系销售回款，需求不足成为影响企业资金面的核心要素。
行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-5月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-48.0%、-55.6%、-57.0%和-52.6%。1-5月TOP10销售集中度下降至22.2%。
我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑19.3%，销售金额下滑27.2%，新开工面积全年同比下滑29.4%，投资完成额下滑10.1%。
投资建议与投资标的
本月房地产行业主要统计指标降幅略收窄，但改善程度有限，行业基本面仍处在筑底过程中。从资金面来看，企业的融资环境依然紧张，更重要的是预付款和按揭仍在继续下滑，这说明当前行业复苏的核心症结是需求侧的疲软。此前政策呈现出在供需两端均衡发力，但从结果来看并不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平，因此供需两侧走弱的压力仍然存在。近期政策发力稍有放缓，或进入观望期，此状态下我们认为销售下行仍将持续并有望在年中初步筑底，随之更大力度宽松政策有望在下半年释放。市场的复苏不会一蹴而就，低评级房企仍处在持续失血的状态，现阶段寻找边缘房企依然不是很好的策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合，并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。同时我们看好迅速成长且受益于地产复苏的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。
风险提示
销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。
