核心观点
新房：房地产市场持续探底，5月新房成交环比转增，同比跌幅也有所收窄。43个城市新房成交面积为1435.7万平，环比上升11.2%，同比下降48.7%，降幅收窄了6.8个百分点。分城市能级来看，一二线城市新房成交回暖迹象初显，三线城市持续承压，符合我们此前的预判。一、二、三线城市同比增速分别为-49%、-41%和-48%，一、二线城市降幅分别收窄13和11个百分点。我们认为6月将是验证各城市市场成色的重要节点。地方放松政策频率及力度将持续加码，弱二线及三四线城市有望全面取消限购、限售等限制性政策。随着政策显效和疫情影响的消散，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。我们预计一线及强二线城市会率先复苏。
二手房：同比降幅收窄，近八成城市环比增长。14个城市二手房成交面积为483.4万平，环比下降4.4%，同比下降25.9%，降幅收窄了13.8个百分点。一、二、三线城市同比增速分别为-47.6%、-12.1%和+13.2%。具体到城市来看，近八成的城市均出现不同程度的环比上升；但从同比来看，仍有超过七成城市下跌。5月放松二套房房贷、限购和人口落户的部分城市二手房成交规模已上涨，例如深圳、南京、苏州、东莞成交环比均上涨；而受疫情影响北京成交环比下降36%，同比下降52%；杭州同比降幅高达62%。
短期成交虽改善，但长期仍面临去化压力。截止到5月31日，14个城市新房库存面积为1.04亿平，环比-0.7%，同比+8.3%；去化周期为15.1个月，环比+10%，同比+80%。一、二、三线城市库存面积环比增速-1.4%、-0.7%和+1.1%，同比增速+12.0%、+5.3%和+13.0%；去化周期分别为12.8、12.2和16.9个月，环比增速+12.5%、+5.3%和+14.0%，同比增速+75.2%、+55.8%、和+83.7%。具体来看，受成交向好支撑，超半成城市库存环比小幅较少，但仍有超过9成城市去化周期有所拉长。北京、上海、广州、杭州、福州、莆田和宝鸡库存面积环比下降；
除上海、深圳、杭州、南京等少部分城市外，其他城市库存去化周期仍在12个月以上。土地市场：1）成交规模延续低位运行，百城土地成交建面同比-49.9%；2）百城住宅类用地成交平均楼面价为5296元/平，环比+15.7%，同比-9.0%；3）本月7城完成集中土拍，但整体热度不高，如苏州首轮集中土拍平均溢价率低至3%，广州溢价率仅1.2%，济南和无锡溢价率都在1%左右，厦门和福州二轮土拍明显遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高热表现截然不同。受此影响，百城住宅类用地平均溢价率降至2.3%，环比下降3.5个百分点，同比下降了15.6个百分点。
房企：1）5月房企销售表现持续低迷，销售目标完成率低于预期。百强房企仅实现权益销售额3642亿元，同比-59.2%（前值-58.5%）。新进TOP20榜单房企有：越秀地产。除越秀地产外，TOP20所有房企单月销售额同比均下滑。截至5月末，TOP20房企中有销售目标的房企目标完成率均值仅22.5%。2）今年以来行业债券发行规模同比持续负增长，房企首度引入信用保护机制提振市场信心。5月房地产行业信用债、海外债、ABS发行规模合计612亿元，同比下降34%，平均发行利率3.25%，同比下降1.44个百分点，环比下降0.33个百分点。典型房企中5月保利地产、中海地产、广州城建发行国内债券规模最大，分别为60、60和41.5亿元，平均发行利率分别为3.0%、3.0%和3.2%。民营房企现在能依靠自身信用在公开市场发债难度仍然较大，且额度普遍较低；5月以来，民营房企境内发债的融资渠道正在重新打开，首度引入信用保护机制。碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，为减少投资者后续认购相关债券的顾虑，此次被选为示范发债的房企都将采用“债券发行+信用保护工具”的模式。
政策：宏观与行业政策确定性宽松，政策传导到市场仍需一定的时间。本月央行先后下调首套房贷利率下限20BP，5年期LPR超预期下调15BP至4.45%。央行统一下调首套房贷利率下限具备较强的宏观信号意义，而5年期LPR下调将带动房贷利率下行，对购房成本下降、激活合理住房消费需求起到更直接的传导效果。房贷利率再创4年来历史新低，2022年5月103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点。地方层面，多地落实因城施策，适度优化房地产调控政策。根据中指监测，5月全国出台房地产政策130余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。政策释放速度逐步加快，稳定房产市场的信号更加强烈。
投资建议
我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”。当前地产板块处于一轮上涨周期中的瓶颈期，我们认为随着基本面拐点的到来，新一波上涨阶段将会开启。从我们跟踪的5月高频数据来看，销售已有结构性的微复苏。因此建议关注三季度反转的板块行情。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
