单月销售边际回暖，复苏有望持续。2022年1-5月商品房销售面积及金额累计同比增速分别为-23.6%和-31.5%，较1-4月分别下降2.7和2个百分点；5月单月销售面积和金额同比增速为-31.8%和-37.7%，降幅分别较4月收窄7.2和8.9个百分点；环比来看，5月商品房销售面积及金额单月环比增速分别为25.8%和29.7%。2022上半年重点城市整体开盘去化率持续走弱，叠加疫情反复，房企推盘计划有所延后，往后来看，随着疫情好转以及各地宽松政策落地见效，市场预期及居民收入预期有望改善，同时随着积压的商品房供给逐步入市，供需两端均有望迎来复苏，预计6月销售环比改善有望持续。而进入2022下半年，去年同期基数迅速走低，预计下半年单月销售增速将止跌企稳。
投资累计跌幅扩大，土地市场热度依旧处于低位。2022年1-5月房地产开发投资累计同比-4%，较1-4月下降1.3个百分点；5月单月投资增速-7.8%，较4月回升2.9个百分点。当前施工面积累计跌幅明显低于拿地跌幅，表明在各地政府保交付的硬性约束下，房企的资金铺排依旧优先在施工环节，我们预计施工增速持续下行压力较小。目前土拍市场由去年下半年地方城投兜底，逐渐演变为融资渠道率先打开的国央企为主导，当前民营房企受制于融资渠道尚未打开，叠加回款不足以及偿债压力，投资热情依旧低迷。考虑到下半年拿地难以在年内形成销售和现金回流，资金净流出对财务指标造成负面影响，我们预计下半年民营房企拿地热情依旧难以大幅改善。
新开工跌幅小幅收窄，6月竣工有望迎来复苏。2022年1-5月新开工累计增速为-30.6%，较1-4月下降4.3个百分点。往后看，一方面当前土地购置面积仍在加速下滑，后续土地资源的不足将继续拖累新开工增速；另一方面，受制于资金链压力和销售动能较弱，房企开工意愿仍然不足，我们认为后续新开工增速依旧承压。竣工方面，5月单月竣工跌幅显著扩大，我们认为主要受到疫情影响，导致施工强度短期下滑。考虑到6月为半年报节点，房企有动力加速竣工结算，预计竣工增速有望短期回暖。
到位资金累计降幅持续扩大。从行业到位资金来看，2022年1-5月累计增速为-25.8%，较1-4月下降2.2个百分点；5月单月增速-33.4%，降幅较4月收窄2.1个百分点。5月信贷放松力度加大，央行下调了首套房贷利率下限以及5年期LPR。我们认为当前房贷基准利率和加点进入下行阶段，预计下半年按揭有望持续回升。房企融资方面来看，1-5月国内贷款累计增速-26%，较1-4月下降2.4个百分点，5月单月同比增速-34%，较4月下降6个百分点，连续14个月同比为负，下降趋势持续。当前国央企融资渠道全面恢复，同时通过发行信用保护工具协助优质民企恢复融资，预计下半年房企融资端政策将持续友好，优质房企融资渠道将得到实质性改善。
行业基本面兑现仍需时日，政策仍有发力空间。目前大部分二线城市的四限放松仍以外围区域及特定人群的限购限贷放松政策为主，整体来看放松力度不及预期。我们认为当前政策强度和利率下降幅度，较2008和2014年周期底部仍有较大的放松空间。并且此轮周期时间跨度拉长，叠加各地疫情扰动，行业基本面修复难度和所需时间将大过前两轮周期。
3月份以来，各地调控宽松政策频发，力度和覆盖范围明显扩大。以往周期来看，政策传导至销售改善的周期为3-6个月，结合下半年销售基数的走低，销售数据同比增速将迎来边际改善。5月底中央出台了一揽子稳定经济的政策，以稳定市场信心和居民就业及收入预期，同时信贷放松力度加大，下调首套房贷利率下限以及5年期LPR，部分城市下调商贷首付比例，居民首付及还款压力的降低有望提振购房需求。
我们继续推荐开发类：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团；物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。
风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房价超预期下跌，调控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等
